{
  "slug": "najomna-zmluva",
  "title": "Nájomná zmluva na byt",
  "version": "1",
  "seasonality": "steady-september-bump",
  "status": "verified",
  "url": "https://spisane.sk/byvanie/najomna-zmluva/",
  "description": "Nájomná zmluva na byt vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. aj klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka.",
  "fields": [
    {
      "id": "rezim",
      "label": "Režim nájmu",
      "type": "select",
      "required": true,
      "options": [
        {
          "value": "kratkodoby",
          "label": "Krátkodobý nájom bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.)"
        },
        {
          "value": "obciansky",
          "label": "Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka"
        }
      ],
      "default": "kratkodoby",
      "hint": "Krátkodobý nájom je pružnejší pre prenajímateľa, ale platí najviac dva roky a vyžaduje registráciu u správcu dane. Klasický nájom je chránený a vypovedať sa dá len z dôvodov v zákone.",
      "group": "Režim nájmu"
    },
    {
      "id": "prenajimatel_meno",
      "label": "Meno a priezvisko prenajímateľa",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Ján Novák",
      "group": "Prenajímateľ"
    },
    {
      "id": "prenajimatel_narodenie",
      "label": "Dátum narodenia prenajímateľa",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Prenajímateľ"
    },
    {
      "id": "prenajimatel_bydlisko",
      "label": "Trvalý pobyt prenajímateľa",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Hlavná 12, 811 01 Bratislava",
      "group": "Prenajímateľ"
    },
    {
      "id": "prenajimatel_kontakt",
      "label": "Telefón a e-mail prenajímateľa",
      "type": "text",
      "placeholder": "0900 123 456, jan.novak@example.sk",
      "group": "Prenajímateľ"
    },
    {
      "id": "najomca_meno",
      "label": "Meno a priezvisko nájomcu",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Mária Kováčová",
      "group": "Nájomca"
    },
    {
      "id": "najomca_narodenie",
      "label": "Dátum narodenia nájomcu",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Nájomca"
    },
    {
      "id": "najomca_bydlisko",
      "label": "Trvalý pobyt nájomcu",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Štúrova 5, 040 01 Košice",
      "group": "Nájomca"
    },
    {
      "id": "najomca_kontakt",
      "label": "Telefón a e-mail nájomcu",
      "type": "text",
      "placeholder": "0911 987 654, maria.kovacova@example.sk",
      "group": "Nájomca"
    },
    {
      "id": "byt_adresa",
      "label": "Adresa bytu",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Kollárova 8, 917 01 Trnava",
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "byt_popis",
      "label": "Označenie bytu",
      "type": "textarea",
      "required": true,
      "placeholder": "dvojizbový byt č. 7 na 3. poschodí, vchod č. 2, o podlahovej ploche 58 m2, v bytovom dome so súpisným číslom 456, zapísaný na LV č. 1234, katastrálne územie Trnava",
      "hint": "Číslo bytu, poschodie, počet izieb, výmera, súpisné číslo domu.",
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "rozsah_uzivania",
      "label": "Rozsah užívania",
      "type": "select",
      "required": true,
      "options": [
        {
          "value": "cely",
          "label": "Celý byt"
        },
        {
          "value": "cast",
          "label": "Izba alebo časť bytu"
        }
      ],
      "default": "cely",
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "cast_popis",
      "label": "Ktorá časť bytu sa prenajíma",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "samostatná izba č. 2 o výmere 16 m2 na výlučné užívanie a spoločné užívanie kuchyne, kúpeľne, WC a chodby s ostatnými užívateľmi bytu",
      "showIf": {
        "field": "rozsah_uzivania",
        "equals": "cast"
      },
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "prislusenstvo",
      "label": "Príslušenstvo a vybavenie bytu",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "pivničná kobka č. 7, kuchynská linka so vstavanou rúrou a indukčnou doskou, chladnička, práčka, jedálenský stôl a štyri stoličky, dvojlôžková posteľ, dve skrine",
      "hint": "Vymenujte vybavenie, ktoré v byte zostáva. Podrobný súpis patrí do preberacieho protokolu.",
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "stav_bytu",
      "label": "Opis stavu bytu a známych závad",
      "type": "textarea",
      "required": true,
      "placeholder": "byt je po čiastočnej rekonštrukcii, v stave spôsobilom na užívanie; známe závady: netesniace okno v spálni, prasklina v obklade za sporákom",
      "hint": "Pri krátkodobom nájme je opis stavu a známych závad povinnou náležitosťou zmluvy podľa § 3 ods. 3 písm. d).",
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "pocet_osob",
      "label": "Počet osôb, ktoré budú byt užívať",
      "type": "number",
      "placeholder": "2",
      "group": "Predmet nájmu"
    },
    {
      "id": "doba",
      "label": "Doba nájmu",
      "type": "select",
      "options": [
        {
          "value": "urcita",
          "label": "Na dobu určitú"
        },
        {
          "value": "neurcita",
          "label": "Na dobu neurčitú"
        }
      ],
      "default": "urcita",
      "hint": "Krátkodobý nájom sa vždy uzatvára na dobu určitú, preto sa táto voľba zobrazuje len pri režime Občianskeho zákonníka.",
      "showIf": {
        "field": "rezim",
        "equals": "obciansky"
      },
      "group": "Doba nájmu"
    },
    {
      "id": "datum_od",
      "label": "Nájom začína dňa",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Doba nájmu"
    },
    {
      "id": "datum_do",
      "label": "Nájom končí dňa",
      "type": "date",
      "hint": "Pri krátkodobom nájme povinné a najviac dva roky od začiatku nájmu. Pri nájme na dobu neurčitú nechajte prázdne.",
      "group": "Doba nájmu"
    },
    {
      "id": "najomne",
      "label": "Mesačné nájomné",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "450 EUR",
      "group": "Nájomné a úhrady"
    },
    {
      "id": "splatnost",
      "label": "Nájomné je splatné do",
      "type": "text",
      "default": "15. dňa kalendárneho mesiaca, za ktorý sa platí",
      "placeholder": "15. dňa kalendárneho mesiaca, za ktorý sa platí",
      "group": "Nájomné a úhrady"
    },
    {
      "id": "ucet",
      "label": "Účet prenajímateľa (IBAN)",
      "type": "text",
      "placeholder": "SK12 1100 0000 0012 3456 7890",
      "group": "Nájomné a úhrady"
    },
    {
      "id": "uhrady",
      "label": "Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu",
      "type": "textarea",
      "required": true,
      "placeholder": "preddavok 140 EUR mesačne za dodávku tepla, teplej a studenej vody, elektriny, odvoz odpadu a upratovanie spoločných priestorov; vyúčtovanie raz ročne do 31. mája podľa vyúčtovania správcu domu",
      "hint": "Uveďte, čo je v úhradách zahrnuté, akú sumu nájomca platí a kedy sa vyúčtuje.",
      "group": "Nájomné a úhrady"
    },
    {
      "id": "zabezpeka",
      "label": "Peňažná zábezpeka (depozit)",
      "type": "text",
      "placeholder": "900 EUR",
      "hint": "Pri krátkodobom nájme najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad (§ 5 ods. 2). Vráti sa do jedného mesiaca od vypratania a vyrovnania nárokov.",
      "group": "Peňažná zábezpeka"
    },
    {
      "id": "podnajom",
      "label": "Nájomca smie dať byt do podnájmu s písomným súhlasom prenajímateľa",
      "type": "checkbox",
      "group": "Ďalšie dojednania"
    },
    {
      "id": "zvierata",
      "label": "V byte je povolené chovať domáce zviera",
      "type": "checkbox",
      "group": "Ďalšie dojednania"
    },
    {
      "id": "vypovedne_dovody",
      "label": "Ďalšie dohodnuté výpovedné dôvody",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo pre svoje dieťa; nájomca užíva byt na inú než dohodnutú činnosť; v byte býva viac osôb, než je dohodnuté",
      "hint": "Pri krátkodobom nájme možno dohodnúť vlastné výpovedné dôvody (§ 7 ods. 1 písm. e) a § 7 ods. 2 písm. d)). Pri režime Občianskeho zákonníka nemajú účinok - tam platí uzavretý zoznam v § 711.",
      "showIf": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "group": "Ďalšie dojednania"
    },
    {
      "id": "vypovedna_lehota",
      "label": "Výpovedná lehota",
      "type": "text",
      "default": "jeden mesiac",
      "hint": "Pri krátkodobom nájme najmenej jeden mesiac, pri najzávažnejších dôvodoch najmenej pätnásť dní.",
      "showIf": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "group": "Ďalšie dojednania"
    },
    {
      "id": "registracia",
      "label": "Prenajímateľ vyhlasuje, že si splnil registračnú povinnosť u správcu dane",
      "type": "checkbox",
      "showIf": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "group": "Ďalšie dojednania"
    },
    {
      "id": "miesto",
      "label": "Miesto podpisu",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Trnava",
      "group": "Podpis"
    },
    {
      "id": "datum",
      "label": "Dátum podpisu",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Podpis"
    }
  ],
  "template": [
    {
      "style": "title",
      "text": "NÁJOMNÁ ZMLUVA O NÁJME BYTU"
    },
    {
      "style": "small",
      "align": "center",
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "uzavretá podľa § 3 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu"
    },
    {
      "style": "small",
      "align": "center",
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "obciansky"
      },
      "text": "uzavretá podľa § 663 a nasl. a § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "I. Zmluvné strany"
    },
    {
      "text": "Prenajímateľ: {{prenajimatel_meno}}, nar. {{prenajimatel_narodenie}}, trvale bytom {{prenajimatel_bydlisko}}, kontakt: {{prenajimatel_kontakt}}\n\nNájomca: {{najomca_meno}}, nar. {{najomca_narodenie}}, trvale bytom {{najomca_bydlisko}}, kontakt: {{najomca_kontakt}}"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "II. Predmet nájmu"
    },
    {
      "text": "Prenajímateľ vyhlasuje, že je oprávnený prenajať byt na adrese {{byt_adresa}}, a to:\n\n{{byt_popis}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "rozsah_uzivania",
        "equals": "cely"
      },
      "text": "Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania celý byt vrátane jeho príslušenstva."
    },
    {
      "when": {
        "field": "rozsah_uzivania",
        "equals": "cast"
      },
      "text": "Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania túto časť bytu:\n\n{{cast_popis}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "prislusenstvo",
        "truthy": true
      },
      "text": "Príslušenstvo a vybavenie, ktoré nájomca preberá spolu s bytom:\n\n{{prislusenstvo}}"
    },
    {
      "text": "Opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a závad, ktoré sú prenajímateľovi známe ku dňu uzavretia tejto zmluvy:\n\n{{stav_bytu}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "pocet_osob",
        "truthy": true
      },
      "text": "Byt budú užívať {{pocet_osob}} osoby. Zmenu počtu osôb je nájomca povinný prenajímateľovi bez zbytočného odkladu písomne oznámiť."
    },
    {
      "text": "Podrobný stav bytu vrátane stavov meračov, počtu odovzdaných kľúčov a zoznamu závad zmluvné strany zaznamenajú v preberacom protokole, ktorý spíšu pri odovzdaní bytu a ktorý tvorí prílohu tejto zmluvy."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "III. Doba nájmu"
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "Nájom sa uzatvára na dobu určitú od {{datum_od}} do {{datum_do}}. Zmluvné strany môžu nájom za rovnakých podmienok písomne predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát."
    },
    {
      "when": {
        "all": [
          {
            "field": "rezim",
            "equals": "obciansky"
          },
          {
            "field": "doba",
            "equals": "urcita"
          }
        ]
      },
      "text": "Nájom sa uzatvára na dobu určitú od {{datum_od}} do {{datum_do}}."
    },
    {
      "when": {
        "all": [
          {
            "field": "rezim",
            "equals": "obciansky"
          },
          {
            "field": "doba",
            "equals": "neurcita"
          }
        ]
      },
      "text": "Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú a začína dňom {{datum_od}}."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "IV. Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu"
    },
    {
      "text": "Nájomné je dohodnuté sumou {{najomne}} mesačne. Nájomné je splatné do {{splatnost}}, a to bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa {{ucet}}."
    },
    {
      "text": "Za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva nájomca platí:\n\n{{uhrady}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "Prenajímateľ je oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia, ak sa zmenia ceny dodávaných služieb alebo o očakávanú priemernú ročnú mieru inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku. Zmenu oznámi nájomcovi písomne najmenej dva mesiace vopred."
    },
    {
      "style": "heading",
      "when": {
        "field": "zabezpeka",
        "truthy": true
      },
      "text": "V. Peňažná zábezpeka"
    },
    {
      "when": {
        "field": "zabezpeka",
        "truthy": true
      },
      "text": "Nájomca zloží pri podpise tejto zmluvy peňažnú zábezpeku vo výške {{zabezpeka}}. Zábezpeka slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa z neplatenia nájomného a úhrad, zo škody na byte alebo jeho zariadení a z iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu."
    },
    {
      "when": {
        "field": "zabezpeka",
        "truthy": true
      },
      "text": "Ak prenajímateľ zábezpeku alebo jej časť preukázateľne použije, nájomca ju na písomnú výzvu doplní do pôvodnej výšky do jedného mesiaca od doručenia výzvy. Nevyčerpanú časť zábezpeky prenajímateľ vráti nájomcovi najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vyrovnal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájmom."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "VI. Práva a povinnosti zmluvných strán"
    },
    {
      "text": "Prenajímateľ odovzdá nájomcovi byt v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečí nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu."
    },
    {
      "text": "Nájomca je povinný užívať byt riadne a v súlade s touto zmluvou, oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv, ktoré znáša prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie. Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca."
    },
    {
      "text": "Nájomca nesmie bez písomného súhlasu prenajímateľa vykonávať v byte stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu, a to ani na vlastné náklady."
    },
    {
      "when": {
        "field": "podnajom",
        "truthy": true
      },
      "text": "Nájomca je oprávnený prenechať byt alebo jeho časť do podnájmu len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu."
    },
    {
      "when": {
        "field": "podnajom",
        "truthy": false
      },
      "text": "Nájomca nie je oprávnený prenechať byt ani jeho časť do podnájmu ani ho prenechať do užívania inej osobe."
    },
    {
      "when": {
        "field": "zvierata",
        "truthy": true
      },
      "text": "Nájomca je oprávnený chovať v byte domáce zviera. Zodpovedá za škodu, ktorú zviera na byte alebo jeho zariadení spôsobí."
    },
    {
      "when": {
        "field": "zvierata",
        "truthy": false
      },
      "text": "Chov domácich zvierat v byte nie je dohodnutý."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "VII. Skončenie nájmu"
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "Nájom zaniká uplynutím dohodnutej doby, písomnou dohodou zmluvných strán, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán z dôvodov podľa zákona alebo podľa tejto zmluvy, písomným odstúpením od zmluvy a zánikom predmetu nájmu."
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "Výpovedná lehota je {{vypovedna_lehota}} a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strane. Pri výpovedi z dôvodu hrubého porušovania povinností nájomcu alebo z dôvodu omeškania s platbami dlhšieho ako dva mesiace je výpovedná lehota pätnásť dní."
    },
    {
      "when": {
        "all": [
          {
            "field": "rezim",
            "equals": "kratkodoby"
          },
          {
            "field": "vypovedne_dovody",
            "truthy": true
          }
        ]
      },
      "text": "Zmluvné strany sa dohodli na týchto ďalších výpovedných dôvodoch, pre ktoré nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru:\n\n{{vypovedne_dovody}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "obciansky"
      },
      "text": "Nájom bytu zaniká písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Prenajímateľ môže nájom vypovedať len z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď."
    },
    {
      "text": "Ku dňu skončenia nájmu je nájomca povinný na vlastné náklady byt vypratať a odovzdať ho prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu. O odovzdaní bytu spíšu zmluvné strany preberací protokol."
    },
    {
      "style": "heading",
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "VIII. Vyhlásenia zmluvných strán"
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "kratkodoby"
      },
      "text": "Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že táto nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu."
    },
    {
      "when": {
        "all": [
          {
            "field": "rezim",
            "equals": "kratkodoby"
          },
          {
            "field": "registracia",
            "truthy": true
          }
        ]
      },
      "text": "Prenajímateľ vyhlasuje, že si splnil registračnú povinnosť u správcu dane, a zaväzuje sa jej splnenie nájomcovi na požiadanie preukázať."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "IX. Záverečné ustanovenia"
    },
    {
      "text": "Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú zmluvnú stranu. Meniť a dopĺňať ju možno len písomnými dodatkami podpísanými oboma stranami."
    },
    {
      "text": "Zmluvné strany vyhlasujú, že zmluvu uzavreli slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne, nie v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok, že si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú."
    },
    {
      "text": "V {{miesto}} dňa {{datum}}"
    },
    {
      "style": "signature",
      "text": "........................................\n{{prenajimatel_meno}}, prenajímateľ"
    },
    {
      "style": "signature",
      "text": "........................................\n{{najomca_meno}}, nájomca"
    }
  ],
  "presets": [
    {
      "id": "kratkodoby",
      "label": "Krátkodobý nájom bytu na dva roky",
      "anchor": "kratkodoby-najom-bytu",
      "description": "Štandardné súkromné prenajímanie bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.: doba určitá najviac dva roky, zábezpeka do trojnásobku nájomného, vlastné výpovedné dôvody a výpovedná lehota jeden mesiac. Podmienkou je registrácia prenajímateľa u správcu dane a vyhlásenie nájomcu priamo v zmluve.",
      "values": {
        "rezim": "kratkodoby",
        "rozsah_uzivania": "cely",
        "vypovedna_lehota": "jeden mesiac",
        "registracia": "true",
        "vypovedne_dovody": "prenajímateľ potrebuje byt pre seba, pre manžela alebo pre svoje dieťa; nájomca užíva byt na inú než dohodnutú činnosť; byt užíva viac osôb, než je dohodnuté v článku II., a to ani po písomnej výzve prenajímateľa"
      },
      "seoQuery": "krátkodobý nájom bytu zmluva",
      "volume": 590
    },
    {
      "id": "doba-neurcita",
      "label": "Nájom podľa Občianskeho zákonníka na dobu neurčitú",
      "anchor": "najom-na-dobu-neurcitu",
      "description": "Klasický chránený nájom bytu. Prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov vymenovaných v § 711 Občianskeho zákonníka, výpovedná lehota je tri mesiace a pri niektorých dôvodoch má nájomca nárok na bytovú náhradu. Vhodné, ak nájom má trvať dlhšie ako štyri roky alebo ak prenajímateľ nie je registrovaný u správcu dane.",
      "values": {
        "rezim": "obciansky",
        "doba": "neurcita",
        "rozsah_uzivania": "cely"
      },
      "seoQuery": "nájomná zmluva na byt na dobu neurčitú"
    },
    {
      "id": "izba",
      "label": "Prenájom izby v byte",
      "anchor": "prenajom-izby",
      "description": "Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje aj na nájom časti bytu, takže izbu možno prenajať v tom istom režime. Kľúčové je presne vymedziť, čo má nájomca na výlučné užívanie a čo užíva spoločne s ostatnými - inak sa neskôr nedá vyhodnotiť, kto ktorú škodu spôsobil.",
      "values": {
        "rezim": "kratkodoby",
        "rozsah_uzivania": "cast",
        "cast_popis": "samostatná izba č. [číslo] o výmere [číslo] m2 na výlučné užívanie a spoločné užívanie kuchyne, kúpeľne, WC a chodby s ostatnými užívateľmi bytu",
        "vypovedna_lehota": "jeden mesiac"
      },
      "seoQuery": "zmluva o prenájme izby"
    }
  ],
  "legalRefs": [
    {
      "law": "§ 663 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "663",
      "note": "nájomná zmluva - prenechanie veci za odplatu na dočasné užívanie"
    },
    {
      "law": "§ 682 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "682",
      "note": "povinnosť nájomcu vrátiť vec po skončení nájmu s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie"
    },
    {
      "law": "§ 685 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "685",
      "note": "vznik nájmu bytu nájomnou zmluvou; nájom bytu je chránený a vypovedať ho možno len z dôvodov ustanovených v zákone"
    },
    {
      "law": "§ 686 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "686",
      "note": "povinný obsah nájomnej zmluvy o nájme bytu; ak sa neuzavrela písomne, vyhotoví sa zápisnica; bez dohodnutej doby platí doba neurčitá"
    },
    {
      "law": "§ 687 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "687",
      "note": "povinnosť prenajímateľa odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie; drobné opravy a bežnú údržbu hradí nájomca"
    },
    {
      "law": "§ 694 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "694",
      "note": "zákaz stavebných úprav a podstatných zmien v byte bez súhlasu prenajímateľa"
    },
    {
      "law": "§ 710 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "710",
      "note": "zánik nájmu bytu dohodou alebo písomnou výpoveďou; trojmesačná výpovedná lehota plynúca od prvého dňa nasledujúceho mesiaca"
    },
    {
      "law": "§ 711 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "711",
      "note": "uzavretý zoznam dôvodov, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu"
    },
    {
      "law": "§ 712a zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "712a",
      "note": "nárok nájomcu na bytovú náhradu podľa dôvodu, pre ktorý sa nájom bytu skončil"
    },
    {
      "law": "§ 2 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "2",
      "note": "definícia krátkodobého nájmu bytu; nájom vrátane predĺžení trvá najviac šesť rokov"
    },
    {
      "law": "§ 3 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "3",
      "note": "náležitosti nájomnej zmluvy - písomná forma, doba určitá najviac dva roky s dvoma predĺženiami, opis stavu bytu, vyhlásenie nájomcu, dôsledky nesplnenia registračnej povinnosti prenajímateľa"
    },
    {
      "law": "§ 5 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "5",
      "note": "peňažná zábezpeka - najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad, doplnenie do mesiaca, vrátenie nevyčerpanej časti do mesiaca od vypratania"
    },
    {
      "law": "§ 6 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "6",
      "note": "spôsoby zániku krátkodobého nájmu bytu"
    },
    {
      "law": "§ 7 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "7",
      "note": "výpovedné dôvody prenajímateľa a nájomcu vrátane dôvodu dohodnutého v zmluve; výpovedná lehota najmenej jeden mesiac, pri najzávažnejších dôvodoch pätnásť dní"
    },
    {
      "law": "§ 8 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "8",
      "note": "vypratanie a odovzdanie bytu ku dňu skončenia nájmu; zádržné právo prenajímateľa k hnuteľným veciam nájomcu"
    },
    {
      "law": "§ 9 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "9",
      "note": "dvojmesačná lehota na uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde"
    },
    {
      "law": "§ 10 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu",
      "lawId": "2014-98",
      "section": "10",
      "note": "subsidiárne použitie Občianskeho zákonníka a výpočet jeho ustanovení, ktoré sa na krátkodobý nájom nepoužijú"
    }
  ],
  "faq": [
    {
      "q": "Aký je rozdiel medzi nájomnou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka a krátkodobým nájmom?",
      "a": "Rozdiel je predovšetkým v skončení nájmu. Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka je chránený: vypovedať ho možno len z dôvodov v § 711, výpovedná lehota je tri mesiace a plynie od prvého dňa nasledujúceho mesiaca (§ 710 ods. 3), a pri niektorých dôvodoch patrí nájomcovi bytová náhrada (§ 712a). Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. dovoľuje dohodnúť vlastné výpovedné dôvody a výpovednú lehotu od jedného mesiaca, prípadne pätnásť dní pri najzávažnejších porušeniach (§ 7). Na oplátku trvá jedna zmluva najviac dva roky a prenajímateľ musí byť registrovaný u správcu dane."
    },
    {
      "q": "Musí byť nájomná zmluva písomná?",
      "a": "Krátkodobý nájom bytu áno - písomná forma je podmienkou jeho vzniku a každá strana dostane najmenej jedno vyhotovenie (§ 3 ods. 2). Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka zákon výslovne nevylučuje ústnu dohodu, ale ak sa zmluva neuzavrela písomne, o jej obsahu sa vyhotoví zápisnica (§ 686 ods. 1) - nepísomný nájom si teda aj tak budete musieť zdokumentovať, len horšie a neskôr. Osvedčenie podpisov zákon nevyžaduje ani v jednom režime."
    },
    {
      "q": "Ako dlho môže trvať krátkodobý nájom bytu?",
      "a": "Jedna zmluva sa uzatvára na dobu určitú najviac na dva roky. Za rovnakých podmienok ju možno dohodou predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát (§ 3 ods. 1). Celkovo teda nájom vrátane predĺžení trvá najviac šesť rokov (§ 2). Potom už krátkodobý nájom pokračovať nemôže - buď sa vzťah ukončí, alebo sa uzavrie nová zmluva podľa Občianskeho zákonníka."
    },
    {
      "q": "Koľko môže byť zábezpeka a kedy ju musí prenajímateľ vrátiť?",
      "a": "Pri krátkodobom nájme najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (§ 5 ods. 2). Slúži na pohľadávky z neplatenia nájomného a úhrad, na škodu na byte alebo jeho zariadení a na iné pohľadávky súvisiace s užívaním bytu. Ak ju prenajímateľ použije, nájomca ju na písomnú výzvu doplní do mesiaca. Nevyčerpanú časť musí prenajímateľ vrátiť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vyrovnal nároky súvisiace s nájmom, ak sa strany nedohodli inak (§ 5 ods. 3)."
    },
    {
      "q": "Čo sa stane, ak prenajímateľ nie je registrovaný u správcu dane?",
      "a": "Nájom sa aj tak spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu, ale bez ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1, a po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použije § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5). Prakticky to znamená, že prenajímateľ stratí vlastné výpovedné dôvody aj možnosť odstúpiť pri opakovanom porušovaní. Splnenie registračnej povinnosti je pritom povinný nájomcovi preukázať. Konkrétny postup a lehotu registrácie si overte na daňovom úrade - túto stránku sme neoverovali proti zneniu daňových predpisov."
    },
    {
      "q": "Potrebujem k nájomnej zmluve aj preberací protokol?",
      "a": "Zákon ho nevyžaduje, ale bez neho sa spory o zábezpeku prakticky nedajú vyhrať. Zmluva opisuje stav bytu ku dňu podpisu, protokol ku dňu skutočného odovzdania - a rozhodujúci je ten druhý. Do protokolu patria stavy meračov s výrobnými číslami, počet a druh kľúčov, súpis vybavenia a fotografie závad. Pri skončení nájmu spíšte druhý protokol: nájomca je povinný byt vypratať a odovzdať v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu (§ 8 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z., § 682 Občianskeho zákonníka)."
    }
  ],
  "disclaimer": "Všeobecná predloha, nejde o poskytovanie právnych služieb podľa zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii. Generovanie prebieha výhradne na strane klienta."
}