{
  "slug": "zmluva-o-buducej-zmluve",
  "title": "Zmluva o budúcej zmluve",
  "version": "1",
  "seasonality": null,
  "status": "verified",
  "url": "https://spisane.sk/zmluvy/zmluva-o-buducej-zmluve/",
  "description": "Zmluva o budúcej zmluve vzor 2026 zadarmo - vyplňte online a stiahnite v PDF alebo Worde. Podľa § 50a Občianskeho alebo § 289 Obchodného zákonníka.",
  "fields": [
    {
      "id": "rezim",
      "label": "Ktorý zákon sa má na zmluvu použiť",
      "type": "select",
      "required": true,
      "options": [
        {
          "value": "obciansky",
          "label": "Občiansky zákonník (aspoň jedna strana nie je podnikateľ)"
        },
        {
          "value": "obchodny",
          "label": "Obchodný zákonník (obe strany sú podnikatelia a vec sa týka podnikania)"
        }
      ],
      "default": "obciansky",
      "hint": "Nejde o voľbu podľa chuti: ak obe strany konajú v rámci podnikania, Obchodný zákonník sa použije zo zákona (§ 261 ods. 1).",
      "group": "Režim zmluvy"
    },
    {
      "id": "typ_buducej",
      "label": "Aká zmluva sa má v budúcnosti uzavrieť",
      "type": "select",
      "required": true,
      "options": [
        {
          "value": "kupna",
          "label": "Kúpna zmluva"
        },
        {
          "value": "najomna",
          "label": "Nájomná zmluva"
        },
        {
          "value": "ina",
          "label": "Iná zmluva"
        }
      ],
      "default": "kupna",
      "group": "Režim zmluvy"
    },
    {
      "id": "strana_a_meno",
      "label": "Meno alebo obchodné meno strany A",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Peter Baláž",
      "hint": "Pri kúpe budúci predávajúci, pri nájme budúci prenajímateľ.",
      "group": "Strana A"
    },
    {
      "id": "strana_a_ico",
      "label": "IČO alebo dátum narodenia strany A",
      "type": "text",
      "placeholder": "nar. 4. 5. 1980",
      "group": "Strana A"
    },
    {
      "id": "strana_a_adresa",
      "label": "Adresa strany A",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Hlavná 12, 811 01 Bratislava",
      "group": "Strana A"
    },
    {
      "id": "strana_b_meno",
      "label": "Meno alebo obchodné meno strany B",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Zuzana Nová",
      "hint": "Pri kúpe budúci kupujúci, pri nájme budúci nájomca.",
      "group": "Strana B"
    },
    {
      "id": "strana_b_ico",
      "label": "IČO alebo dátum narodenia strany B",
      "type": "text",
      "placeholder": "nar. 11. 9. 1991",
      "group": "Strana B"
    },
    {
      "id": "strana_b_adresa",
      "label": "Adresa strany B",
      "type": "address",
      "required": true,
      "group": "Strana B"
    },
    {
      "id": "predmet_popis",
      "label": "Predmet budúcej zmluvy",
      "type": "textarea",
      "required": true,
      "placeholder": "byt č. 12 na 3. poschodí bytového domu súp. č. 1234 na parcele č. 567/8, k. ú. Petržalka, zapísaný na LV č. 4321, spolu s pivnicou",
      "hint": "V občianskom režime musia byť dohodnuté podstatné náležitosti budúcej zmluvy (§ 50a ods. 1), v obchodnom stačí predmet určený aspoň všeobecne (§ 289 ods. 1).",
      "group": "Budúca zmluva"
    },
    {
      "id": "cena",
      "label": "Dohodnutá cena alebo nájomné",
      "type": "text",
      "placeholder": "189 000 EUR",
      "group": "Budúca zmluva"
    },
    {
      "id": "lehota",
      "label": "Do kedy sa má budúca zmluva uzavrieť",
      "type": "date",
      "required": true,
      "hint": "Uveďte konkrétny dátum. Bez dohodnutej doby stráca záväzok obsah.",
      "group": "Budúca zmluva"
    },
    {
      "id": "podmienka",
      "label": "Podmienka, od ktorej uzavretie závisí",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "schválenie hypotekárneho úveru budúcemu kupujúcemu vo výške najmenej 150 000 EUR",
      "group": "Budúca zmluva"
    },
    {
      "id": "zaloha",
      "label": "Záloha alebo preddavok zaplatený vopred",
      "type": "text",
      "placeholder": "5 000 EUR",
      "group": "Zabezpečenie"
    },
    {
      "id": "zmluvna_pokuta",
      "label": "Dohodnúť zmluvnú pokutu pre prípad neuzavretia budúcej zmluvy",
      "type": "checkbox",
      "group": "Zabezpečenie"
    },
    {
      "id": "pokuta_vyska",
      "label": "Výška zmluvnej pokuty",
      "type": "text",
      "default": "5 000 EUR",
      "showIf": {
        "field": "zmluvna_pokuta",
        "truthy": true
      },
      "hint": "Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a musí byť určená jej výška alebo spôsob jej určenia (§ 544 ods. 2).",
      "group": "Zabezpečenie"
    },
    {
      "id": "ine_dojednania",
      "label": "Ďalšie dojednania",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "náklady na vypracovanie kúpnej zmluvy a na správny poplatok za vklad znáša budúci kupujúci",
      "group": "Zabezpečenie"
    },
    {
      "id": "miesto",
      "label": "Miesto podpisu",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Bratislava",
      "group": "Podpis"
    },
    {
      "id": "datum",
      "label": "Dátum podpisu",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Podpis"
    }
  ],
  "template": [
    {
      "style": "title",
      "text": "ZMLUVA O BUDÚCEJ ZMLUVE"
    },
    {
      "style": "small",
      "align": "center",
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "obciansky"
      },
      "text": "uzatvorená podľa § 50a Občianskeho zákonníka"
    },
    {
      "style": "small",
      "align": "center",
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "obchodny"
      },
      "text": "zmluva o uzavretí budúcej zmluvy podľa § 289 Obchodného zákonníka"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "I. Zmluvné strany"
    },
    {
      "text": "Strana A: {{strana_a_meno}}, {{strana_a_ico}}, {{strana_a_adresa}}"
    },
    {
      "text": "Strana B: {{strana_b_meno}}, {{strana_b_ico}}, {{strana_b_adresa}}"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "II. Predmet zmluvy"
    },
    {
      "when": {
        "field": "typ_buducej",
        "equals": "kupna"
      },
      "text": "Zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude:\n\n{{predmet_popis}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "typ_buducej",
        "equals": "najomna"
      },
      "text": "Zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť v dohodnutej dobe nájomnú zmluvu, ktorej predmetom bude:\n\n{{predmet_popis}}"
    },
    {
      "when": {
        "field": "typ_buducej",
        "equals": "ina"
      },
      "text": "Zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť v dohodnutej dobe zmluvu, ktorej predmetom bude:\n\n{{predmet_popis}}"
    },
    {
      "text": "Dohodnutá cena, prípadne nájomné, bude {{cena}}. Strany vyhlasujú, že sa dohodli na všetkých podstatných náležitostiach budúcej zmluvy uvedených v tejto zmluve."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "III. Doba na uzavretie budúcej zmluvy"
    },
    {
      "text": "Budúcu zmluvu sa strany zaväzujú uzavrieť najneskôr do {{lehota}}."
    },
    {
      "when": {
        "field": "rezim",
        "equals": "obchodny"
      },
      "text": "Zaviazaná strana je povinná uzavrieť budúcu zmluvu bez zbytočného odkladu po tom, čo ju na to oprávnená strana vyzve v súlade s touto zmluvou. Výzva sa doručuje písomne na adresu uvedenú v článku I."
    },
    {
      "when": {
        "field": "podmienka",
        "truthy": true
      },
      "text": "Uzavretie budúcej zmluvy je podmienené touto skutočnosťou:\n\n{{podmienka}}"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "IV. Záloha a zabezpečenie"
    },
    {
      "when": {
        "field": "zaloha",
        "truthy": true
      },
      "text": "Strana B zaplatila pri podpise tejto zmluvy zálohu {{zaloha}}, ktorá sa započíta na cenu podľa budúcej zmluvy. Ak k uzavretiu budúcej zmluvy nedôjde z dôvodu na strane A, záloha sa vráti do 15 dní."
    },
    {
      "when": {
        "field": "zmluvna_pokuta",
        "truthy": true
      },
      "text": "Pre prípad, že zaviazaná strana budúcu zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrie, sa dojednáva zmluvná pokuta {{pokuta_vyska}}. Zaplatením zmluvnej pokuty nezaniká záväzok budúcu zmluvu uzavrieť."
    },
    {
      "when": {
        "field": "ine_dojednania",
        "truthy": true
      },
      "text": "{{ine_dojednania}}"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "V. Záverečné ustanovenia"
    },
    {
      "text": "Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú stranu. Meniť a dopĺňať ju možno len písomnými a očíslovanými dodatkami podpísanými oboma stranami."
    },
    {
      "text": "Zmluvné strany vyhlasujú, že zmluvu uzavreli slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne, že si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú."
    },
    {
      "text": "V {{miesto}} dňa {{datum}}"
    },
    {
      "style": "signature",
      "text": "........................................\n{{strana_a_meno}}"
    },
    {
      "style": "signature",
      "text": "........................................\n{{strana_b_meno}}"
    }
  ],
  "presets": [
    {
      "id": "buduca-kupna-nehnutelnosti",
      "label": "Budúca kúpna zmluva na byt alebo dom",
      "anchor": "buduca-kupna-zmluva-nehnutelnost",
      "description": "Kupujúci čaká na schválenie hypotéky, predávajúci nechce byt medzitým predať niekomu inému. V občianskom režime treba dohodnúť podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy (§ 50a ods. 1), teda predmet aj cenu. Vlastníctvo táto zmluva neprevádza a do katastra sa nezapisuje.",
      "values": {
        "rezim": "obciansky",
        "typ_buducej": "kupna",
        "zmluvna_pokuta": "true",
        "podmienka": "schválenie hypotekárneho úveru budúcemu kupujúcemu vo výške najmenej [suma] do [dátum]",
        "predmet_popis": "byt č. [číslo] na [poschodie] bytového domu súp. č. [číslo] na parcele č. [číslo], k. ú. [katastrálne územie], LV č. [číslo]"
      },
      "seoQuery": "zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť",
      "volume": 320
    },
    {
      "id": "obchodny-rezim",
      "label": "Budúca zmluva medzi podnikateľmi",
      "anchor": "buduca-zmluva-medzi-podnikatelmi",
      "description": "Obe strany konajú v rámci podnikania, takže sa vzťah spravuje Obchodným zákonníkom aj bez zmienky v texte. Predmet plnenia stačí určiť aspoň všeobecným spôsobom (§ 289 ods. 1), zato je potrebná výzva na uzavretie zmluvy a od nej beží ročná premlčacia lehota (§ 292 ods. 2).",
      "values": {
        "rezim": "obchodny",
        "typ_buducej": "ina",
        "predmet_popis": "[všeobecné vymedzenie plnenia, napríklad dodávky komponentov typu [označenie] v rozsahu podľa čiastkových objednávok]"
      },
      "seoQuery": "zmluva o uzavretí budúcej zmluvy obchodný zákonník"
    }
  ],
  "legalRefs": [
    {
      "law": "§ 40 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "40",
      "note": "právny úkon urobený v inej než zákonom vyžadovanej forme je neplatný; písomne uzavretú dohodu možno meniť alebo zrušiť iba písomne"
    },
    {
      "law": "§ 46 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "46",
      "note": "povinná písomná forma zmlúv o prevodoch nehnuteľností; pri prevode nehnuteľnosti musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine"
    },
    {
      "law": "§ 50a zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "50a",
      "note": "písomný záväzok uzavrieť zmluvu do dohodnutej doby s dohodou o podstatných náležitostiach, ročná lehota na návrh súdu a zánik pri zmene okolností"
    },
    {
      "law": "§ 50b zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "50b",
      "note": "primerané použitie § 50a na dohodu, že obsah už uzavretej zmluvy sa ešte doplní"
    },
    {
      "law": "§ 133 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "133",
      "note": "vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností, k hnuteľnej veci jej prevzatím"
    },
    {
      "law": "§ 544 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník",
      "lawId": "1964-40",
      "section": "544",
      "note": "zmluvná pokuta sa dojednáva len písomne a musí mať určenú výšku alebo spôsob jej určenia"
    },
    {
      "law": "§ 261 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník",
      "lawId": "1991-513",
      "section": "261",
      "note": "pôsobnosť tretej časti Obchodného zákonníka na záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi týkajúce sa ich podnikateľskej činnosti"
    },
    {
      "law": "§ 262 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník",
      "lawId": "1991-513",
      "section": "262",
      "note": "písomná dohoda strán o tom, že sa ich záväzkový vzťah bude spravovať Obchodným zákonníkom"
    },
    {
      "law": "§ 289 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník",
      "lawId": "1991-513",
      "section": "289",
      "note": "zmluva o uzavretí budúcej zmluvy s predmetom plnenia určeným aspoň všeobecným spôsobom; vyžaduje písomnú formu"
    },
    {
      "law": "§ 290 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník",
      "lawId": "1991-513",
      "section": "290",
      "note": "povinnosť uzavrieť zmluvu bez zbytočného odkladu po výzve a nároky oprávnenej strany pri jej nesplnení"
    },
    {
      "law": "§ 292 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník",
      "lawId": "1991-513",
      "section": "292",
      "note": "určenie obsahu budúcej zmluvy, ročné premlčanie od výzvy a zánik záväzku, ak oprávnená strana nevyzve v určenom čase"
    }
  ],
  "faq": [
    {
      "q": "Musí byť zmluva o budúcej zmluve písomná?",
      "a": "Áno, v oboch režimoch. Občiansky zákonník hovorí o písomnom zaviazaní sa (§ 50a ods. 1) a Obchodný zákonník písomnú formu vyžaduje výslovne (§ 289 ods. 2). Právny úkon urobený v inej forme je neplatný (§ 40 ods. 1), takže ústna dohoda ani e-mailová výmena bez zaručeného elektronického podpisu tu neobstoja. Zmeniť alebo zrušiť takú zmluvu možno tiež len písomne (§ 40 ods. 2)."
    },
    {
      "q": "Čo robiť, ak druhá strana budúcu zmluvu odmietne uzavrieť?",
      "a": "V občianskom režime sa môžete do jedného roka od uplynutia dohodnutej doby domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej strany nahradilo súdne rozhodnutie; právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§ 50a ods. 2). Po uplynutí roka tento nárok zaniká, preto je dátum v článku o dobe taký dôležitý. V obchodnom režime môžete žiadať, aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo požadovať náhradu škody (§ 290 ods. 2), pričom obe práva sa premlčia do jedného roka od výzvy (§ 292 ods. 2)."
    },
    {
      "q": "Kedy záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zanikne?",
      "a": "V občianskom režime zanikne, ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, zmenili do tej miery, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela (§ 50a ods. 3). V obchodnom režime zanikne aj vtedy, ak oprávnená strana nevyzve zaviazanú stranu na uzavretie zmluvy v čase určenom v zmluve (§ 292 ods. 3). Preto sa oplatí výzvu poslať doporučene a doklad o odoslaní si odložiť."
    },
    {
      "q": "Zapisuje sa budúca kúpna zmluva na byt do katastra?",
      "a": "Nie. Budúca zmluva zakladá len záväzok uzavrieť neskôr kúpnu zmluvu, nepresúva vlastníctvo a katastru sa nepredkladá. Vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností na základe samotnej kúpnej zmluvy (§ 133 ods. 2), pri ktorej musia byť prejavy oboch účastníkov na tej istej listine (§ 46 ods. 2). Zabezpečiť sa dá zmluvnou pokutou (§ 544 ods. 2) alebo zálohou s jasnými pravidlami vrátenia."
    }
  ],
  "disclaimer": "Všeobecná predloha, nejde o poskytovanie právnych služieb podľa zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii. Generovanie prebieha výhradne na strane klienta."
}