Podnájomná zmluva je zmluva medzi nájomcom a treťou osobou, ktorou nájomca prenecháva prenajatú vec alebo jej časť do užívania ďalej. Nie je to nájomná zmluva: podnájomca nemá vzťah k vlastníkovi, má ho len k nájomcovi, a jeho právo stojí a padá s hlavným nájmom. Pri byte v režime Občianskeho zákonníka je podmienkou písomný súhlas prenajímateľa; bez neho podnájom nielenže neobstojí, ale je sám osebe dôvodom na výpoveď hlavného nájmu, pretože prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu bez písomného súhlasu zákon výslovne označuje za hrubé porušenie povinností nájomcu (§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka). Pri krátkodobom nájme bytu je sankcia iná: § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. vylučuje § 711 ods. 1 aj ustanovenia o podnájme vrátane § 719 Občianskeho zákonníka a uzavretý zoznam výpovedných dôvodov v § 7 ods. 1 toho istého zákona podnájom vôbec neuvádza - prenajímateľ sa tak môže oprieť nanajvýš o užívanie bytu v rozpore s dohodnutým účelom (§ 7 ods. 1 písm. d)) alebo o dôvod dohodnutý v zmluve (písm. e)). Súhlas je aj tam nutný a podnájom možno dojednať najdlhšie na dobu nájmu (§ 3 ods. 4 zákona č. 98/2014 Z. z.).
Kdy podnájomná zmluva použít
Podnájomnú zmluvu použijete vtedy, keď priestor sami nevlastníte, iba ho máte v nájme, a chcete ho prenechať niekomu ďalšiemu: spolubývajúcemu jednu izbu, celý byt na čas svojej neprítomnosti, alebo časť prenajatej prevádzky inému podnikateľovi. Vzniká tým druhý, odvodený vzťah: podnájomca platí nájomcovi, nie vlastníkovi, a voči vlastníkovi za priestor naďalej zodpovedá nájomca.
Prvá vec, ktorú treba vybaviť, je súhlas. Pri byte ide o písomný súhlas prenajímateľa (§ 719 ods. 1) a pri krátkodobom nájme takisto (§ 3 ods. 4 zákona č. 98/2014 Z. z.); pri nebytovom priestore stačí súhlas prenajímateľa bez predpísanej formy, ale aj ten si nechajte písomne (§ 6 zákona č. 116/1990 Zb.). Pri iných veciach než byte platí opačné východisko: nájomca smie dať vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak (§ 666 ods. 1). Preto vždy začnite tým, že si prečítate vlastnú nájomnú zmluvu.
Druhá vec je čas. Podnájom je právo odvodené od nájmu a nemôže ho prežiť. Pri krátkodobom nájme to zákon hovorí doslova, podnájom najdlhšie na dobu nájmu, pri nebytovom priestore je podnájom možný len na určitý čas (§ 6 ods. 1) a pri byte podľa Občianskeho zákonníka sa podnájom dojednaný na určitú dobu skončí „tiež“ uplynutím tejto doby (§ 719 ods. 3), teda popri zániku nájmu samotného. Dátum konca podnájmu preto nikdy nedávajte za dátum konca nájmu.
Náležitosti dokumentu
| Náležitost | Co musí obsahovat |
|---|
| Označenie oboch strán | Meno, priezvisko, dátum narodenia a trvalý pobyt nájomcu aj podnájomcu tak, aby boli nezameniteľní. |
| Odkaz na hlavný nájom | Dátum nájomnej zmluvy, meno prenajímateľa a doba, na ktorú je nájom dojednaný. |
| Písomný súhlas prenajímateľa | Pri byte je podmienkou platného podnájmu a prílohou zmluvy (§ 719 ods. 1); pri krátkodobom nájme takisto (§ 3 ods. 4). |
| Vymedzenie predmetu podnájmu | Adresa, číslo, poschodie a výmera; pri podnájme izby jej presné označenie a zoznam spoločne užívaných priestorov. |
| Doba podnájmu | Začiatok a pri dobe určitej aj koniec, ktorý nesmie byť neskôr ako koniec hlavného nájmu. |
| Podnájomné a úhrady | Suma, splatnosť, účet a jasné rozlíšenie, či sú energie v cene alebo sa platia osobitne so zálohou a vyúčtovaním. |
| Podmienky skončenia a podpisy | Ak si ich nedojednáte, podnájom v režime Občianskeho zákonníka možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3. Pri krátkodobom nájme § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. § 710 vylučuje, takže podmienky skončenia si tam treba dojednať v zmluve. Overenie podpisov zákon nevyžaduje. |
Časté chyby
- Podnájom bez písomného súhlasu prenajímateľa. V režime Občianskeho zákonníka je to výslovne uvedený dôvod výpovede hlavného nájmu (§ 711 ods. 1 písm. d)), takže nájomca môže prísť o byt aj o podnájomcu naraz. Pri krátkodobom nájme § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. § 711 ods. 1 vylučuje a podnájom nie je v uzavretom zozname dôvodov v § 7 ods. 1; riziko je tam menšie, ale nie nulové - prenajímateľ sa môže oprieť o písm. d) alebo o dôvod dohodnutý v zmluve podľa písm. e).
- Podnájomná zmluva uzavretá na dlhšie, než trvá nájom. Podnájomné právo je odvodené a zánikom nájmu končí; pri krátkodobom nájme to zákon hovorí priamo (§ 3 ods. 4).
- Zámena podnájmu za nájom. Podnájomca nemá vzťah k vlastníkovi, nevzťahuje sa naňho ochrana nájmu bytu podľa § 685 a po skončení podnájmu nemá právo na náhradný podnájom (§ 719 ods. 4).
- Ústna dohoda o zmene výšky podnájomného. Písomne uzavretú dohodu možno zmeniť alebo zrušiť iba písomne (§ 40 ods. 2), takže spíšte dodatok.
- Odovzdanie bez preberacieho protokolu. Bez stavov meračov, počtu kľúčov a súpisu závad nemá pri vyúčtovaní zábezpeky čo predložiť ani jedna strana.
Ako si vyžiadať súhlas prenajímateľa a čo v ňom má byť
Súhlas je samostatná listina, nie veta v podnájomnej zmluve - podpisuje ho prenajímateľ, ktorý podnájomnú zmluvu nepodpisuje. Napíšte mu preto krátku žiadosť a nechajte si ju potvrdiť. Súhlas by mal obsahovať označenie prenajímateľa a nájomcu, identifikáciu bytu, vetu, že prenajímateľ súhlasí s prenechaním bytu alebo jeho konkrétnej časti do podnájmu, meno podnájomcu, dobu, na ktorú sa súhlas udeľuje, a dátum s podpisom. Bez písomnej formy súhlas pri byte nestačí (§ 719 ods. 1).
Ak prenajímateľ odmieta, jedna cesta ešte zostáva: ak nájomca zo závažných dôvodov nemôže byt dlhší čas užívať a prenajímateľ bez závažných dôvodov nesúhlasí, súd môže na návrh nájomcu nahradiť prejav vôle prenajímateľa svojím rozhodnutím (§ 719 ods. 2). Je to súdne konanie, nie formalita, takže sa oplatí najprv skúsiť dohodu - podnájom na kratší čas alebo so schválením konkrétnej osoby.
Varianty a vzorové situace
Podnájomná zmluva na izbu
Nájomca býva v byte ďalej a prenecháva spolubývajúcemu jednu izbu, pričom kuchyňu, kúpeľňu a chodbu užívajú spoločne. Zmluva preto označuje izbu samostatne a spoločné priestory vymedzuje ako spoluužívané; podnájomné je dojednané za izbu a energie sa platia osobitne.
Predvyplniť tento variant v generátore
Podnájom nebytového priestoru
Nájomca prevádzkarne, skladu alebo kancelárie prenecháva priestor alebo jeho časť ďalšiemu podnikateľovi. Režim sa spravuje zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov, podnájom je možný len so súhlasom prenajímateľa a vždy len na určitý čas.
Predvyplniť tento variant v generátore
Podnájom bytu v krátkodobom nájme
Nájomca má byt v krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. a odchádza na čas preč. Podnájom je aj tu možný len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu, takže zmluva sa uzatvára na dobu určitú končiacu najneskôr s hlavným nájmom.
Predvyplniť tento variant v generátore
Podnájomná zmluva - plný text vzoru
Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text
skopírujte a doplňte ručne.
PODNÁJOMNÁ ZMLUVA
uzavretá podľa § 719 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka, v znení neskorších predpisov
I. Zmluvné strany
Nájomca: ..........................., narodený/á ..........................., trvale bytom ...........................
Podnájomca: ..........................., narodený/á ..........................., trvale bytom ...........................
II. Hlavný nájom a súhlas prenajímateľa
Nájomca užíva ďalej označený priestor na základe nájomnej zmluvy uzavretej dňa ........................... s prenajímateľom ............................ Nájom je dojednaný na dobu určitú do ............................
Prenajímateľ udelil dňa ........................... písomný súhlas s prenechaním predmetu nájmu alebo jeho časti do podnájmu. Súhlas tvorí prílohu č. 1 tejto zmluvy.
III. Predmet podnájmu
Nájomca prenecháva podnájomcovi do užívania priestor č. ........................... na ............................ poschodí na adrese ..........................., o výmere ..........................., a to v celom rozsahu.
IV. Doba podnájmu
Podnájom sa dojednáva na dobu určitú od ........................... do ............................ Podnájom sa skončí uplynutím tejto doby a súčasne vždy vtedy, keď zanikne hlavný nájom; podnájom nemôže trvať dlhšie ako nájom, od ktorého je odvodený.
V. Podnájomné a úhrady
Podnájomné sa dojednáva sumou ........................... mesačne. Popri podnájomnom platí podnájomca zálohu na plnenia spojené s užívaním predmetu podnájmu sumou ........................... mesačne; zálohy sa vyúčtujú podľa vyúčtovania prenajímateľa do 30 dní od jeho doručenia nájomcovi.
VI. Práva a povinnosti
Podnájomca je povinný užívať predmet podnájmu riadne, dodržiavať domový poriadok a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, s ktorou bol oboznámený. Potrebu opráv, ktoré nemá znášať sám, je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť nájomcovi (§ 668 Občianskeho zákonníka).
Stavebné a iné zmeny na predmete podnájmu môže podnájomca vykonávať len s predchádzajúcim písomným súhlasom nájomcu a prenajímateľa (§ 667 Občianskeho zákonníka). Podnájomca nie je oprávnený prenechať predmet podnájmu alebo jeho časť ďalšej osobe.
VII. Skončenie podnájmu
Pred uplynutím dojednanej doby možno podnájom skončiť písomnou dohodou strán, alebo písomnou výpoveďou ktorejkoľvek zo strán s trojmesačnou výpovednou lehotou, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.
Ku dňu skončenia podnájmu je podnájomca povinný predmet podnájmu vypratať, odovzdať ho nájomcovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a vrátiť všetky kľúče. Podnájomca berie na vedomie, že po skončení podnájmu nemá právo na náhradný podnájom ani na inú bytovú náhradu.
VIII. Záverečné ustanovenia
Zmluva sa vyhotovuje v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú stranu. Meniť a dopĺňať ju možno len písomnými dodatkami podpísanými oboma stranami. Strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a podpisujú ju slobodne a vážne.
Prílohy: 1. písomný súhlas prenajímateľa zo dňa ..........................., 2. preberací protokol.
V ........................... dňa ...........................
........................................
..........................., nájomca
........................................
..........................., podnájomca
Podnájomná zmluva vzor Word (DOCX)
Vzor podnájomná zmluva ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem
„Stiahnuť Word (DOCX)“ - zadarmo, bez registrácie, s vašimi údajmi už doplnenými.
Podnájomná zmluva vzor PDF
Ten istý dokument stiahnete aj ako PDF pripravené na tlač a podpis. Generovanie prebieha vo vašom prehliadači,
údaje nikam neodesíláme.
Podnájomná zmluva na stiahnutie zadarmo
Vzor je zadarmo v plnej verzii - žiadna skúšobná doba, žiadny e-mail. Vyplňte, stiahnite, podpíšte.
Aktuálnosť vzoru pre rok 2026
Vzor zodpovedá právnemu stavu k roku 2026. Odkazované ustanovenia priebežne kontrolujeme proti aktuálnemu
konsolidovanému zneniu zákonov na Slov-Lexe.
Časté otázky
Môže dať nájomca byt do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa?
Nie. Prenajatý byt alebo jeho časť možno prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa (§ 719 ods. 1). Ak to nájomca urobí bez neho, zákon to v režime Občianskeho zákonníka označuje priamo za hrubé porušenie povinností z nájmu bytu, teda za dôvod výpovede hlavného nájmu (§ 711 ods. 1 písm. d)). Pri krátkodobom nájme sa § 719 ani § 711 ods. 1 nepoužijú (§ 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.), súhlas však vyžaduje priamo § 3 ods. 4 toho istého zákona. Ústny súhlas ani mlčanie prenajímateľa túto podmienku nenahrádzajú v žiadnom z režimov.
Čo sa stane s podnájmom, keď skončí hlavný nájom?
Skončí sa spolu s ním. Pri krátkodobom nájme bytu to zákon hovorí výslovne, keď dovoľuje podnájom najdlhšie na dobu nájmu (§ 3 ods. 4), pri nebytovom priestore je podnájom prípustný len na určitý čas (§ 6 ods. 1) a pri byte podľa Občianskeho zákonníka sa podnájom na určitú dobu skončí tiež uplynutím tejto doby (§ 719 ods. 3). Podnájomca nemá po skončení právo na náhradný podnájom ani na inú bytovú náhradu (§ 719 ods. 4).
Ako sa podnájom vypovedá, ak si strany nič nedojednali?
Zákon predpokladá, že podmienky skončenia si strany upravia priamo v zmluve o podnájme. Ak sa nedohodnú inak, možno podnájom vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3, teda s trojmesačnou lehotou plynúcou od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede (§ 719 ods. 1). Je to dlhá lehota, ktorú si obe strany môžu v zmluve nastaviť inak.
Môže podnájomca prihlásiť na adrese trvalý pobyt?
Podnájomná zmluva sama osebe nie je dokladom, ktorý ohlasovňa prijme - spravidla žiada doklad o oprávnení užívať byt od vlastníka, nie od nájomcu. Postup upravuje osobitný predpis o hlásení pobytu občanov, ktorý sme neoverovali, preto si ho overte na ohlasovni obce.
Kto zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobí podnájomca?
Voči prenajímateľovi zostáva zaviazaný nájomca, pretože podnájomca s ním zmluvný vzťah nemá. Nájomca sa škody domáha od podnájomcu podľa podnájomnej zmluvy, a preto sa oplatí spísať preberací protokol a dojednať zábezpeku. Podnájomca má povinnosť bez zbytočného odkladu oznamovať potrebu opráv; ak to neurobí, zodpovedá za škodu, ktorá tým vznikne (§ 668 ods. 1).
Právna úprava
- § 666 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- všeobecné pravidlo o podnájme veci - nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak; pri podnájme v rozpore so zmluvou má prenajímateľ právo odstúpiť od zmluvy
- § 667 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- zmeny na prenajatej veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa; bez súhlasu je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu
- § 668 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- povinnosť oznámiť bez zbytočného odkladu potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ; pri porušení zodpovedá nájomca za spôsobenú škodu
- § 685 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou a je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone
- § 710 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- zánik nájmu bytu dohodou alebo písomnou výpoveďou; výpovedná lehota tri mesiace plynúca prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (ods. 3), na ktorú odkazuje § 719 ods. 1 pri výpovedi podnájmu
- § 711 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- výpovedné dôvody prenajímateľa; podľa ods. 1 písm. d) je hrubým porušením povinností nájomcu aj prenechanie bytu alebo jeho časti inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa
- § 719 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- podnájom bytu - prenechať byt alebo jeho časť do podnájmu možno len s písomným súhlasom prenajímateľa; zmluva o podnájme upravuje podmienky skončenia, inak ho možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3; podnájom na určitú dobu sa skončí tiež uplynutím tejto doby a podnájomník nemá právo na náhradný podnájom
- § 40 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- neplatnosť právneho úkonu urobeného bez predpísanej formy; písomne uzavretú dohodu možno zmeniť alebo zrušiť iba písomne (ods. 2)
- § 3 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
- náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu; podľa ods. 4 je nájomca oprávnený prenechať predmet nájmu alebo jeho časť do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu
- § 7 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
- uzavretý zoznam dôvodov, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu; podnájom bez súhlasu medzi nimi uvedený nie je, do úvahy prichádza nanajvýš užívanie bytu v rozpore s dohodnutým účelom podľa ods. 1 písm. d) alebo dôvod dohodnutý v zmluve podľa písm. e)
- § 10 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
- podľa ods. 2 sa krátkodobý nájom nespravuje vymenovanými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, medzi ktorými sú § 709 a 710, § 711 ods. 1 a 3 až 6 a § 717 až 719 - preto sa na podnájom pri krátkodobom nájme nepoužije § 719 ani sankcia podľa § 711 ods. 1 písm. d)
- § 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
- zmluva o nájme nebytového priestoru musí mať písomnú formu a obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, inak je neplatná
- § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
- nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa
Související dokumenty
- Nájomná zmluva na byt - vzor
Nájomná zmluva na byt vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. aj klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka.
- Preberací protokol k bytu - vzor
Preberací protokol k bytu vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Stavy meračov, kľúče a závady pri odovzdaní bytu nájomcovi, pri vrátení z nájmu aj pri predaji.
- Výpoveď z nájmu bytu - vzor
Výpoveď z nájmu bytu vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Dôvody podľa § 711 Občianskeho zákonníka aj krátkodobý nájom, výpovedné lehoty.
Strojovo čitateľná schéma tohto dokumentu: podnajomna-zmluva.json
