Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov - vzor 2026 zadarmo

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov zaznamenáva, o čom vlastníci v dome rozhodli a akou väčšinou. Vyhotoviť ju ukladá § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a to po schôdzi aj po písomnom hlasovaní. Spisuje ju správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník a podpisujú ju overovatelia. Prílohou je originál prezenčnej alebo hlasovacej listiny a všetky plnomocenstvá. Ten, kto schôdzu zvolal, zverejní zápisnicu s výsledkom hlasovania do siedmich dní spôsobom v dome obvyklým (§ 14a ods. 9). Pri veciach podľa § 14b ods. 1 až 3 sa väčšina počíta zo všetkých vlastníkov v dome, nie iba z prítomných, a prehlasovaný vlastník sa môže obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku (§ 14a ods. 11).

Na co si dát pozor

Pri veciach vymenovaných v § 14b ods. 1 sa vyžaduje nadpolovičná väčšina hlasov VŠETKÝCH vlastníkov v dome, pri veciach v § 14b ods. 2, napríklad pri úvere, dvojtretinová väčšina všetkých a pri veciach v § 14b ods. 3 súhlas všetkých. Len pri ostatných veciach stačí nadpolovičná väčšina prítomných (§ 14b ods. 4). Zmluva o spoločenstve ani zmluva o výkone správy tieto väčšiny neznižuje (§ 25a ods. 1). Výnimkou je súhlas so stavebnou úpravou bytu podľa § 14b ods. 1 písm. m), pri ktorom môže zmluva určiť inak.
Za vlastníka môže hlasovať iná osoba len na základe plnomocenstva v listinnej podobe s úradne osvedčeným podpisom, preukázaného originálom. Splnomocniť nemožno správcu, kandidáta pri hlasovaní o jeho voľbe ani predsedu, člena rady či zástupcu vlastníkov pri hlasovaní o ich odvolaní (§ 14 ods. 4).
Termín, miesto a program schôdze alebo otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom oznámené najneskôr sedem dní vopred a doručené každému v listinnej podobe, ak zmluva o spoločenstve alebo o výkone správy neurčí iný spôsob. Ak sa rozhodovanie týka správcu alebo predsedu, oznámenie musí byť doručené aj jemu (§ 14a ods. 2).
Zápisnicu a výsledok hlasovania musí zvolávateľ zverejniť do siedmich dní spôsobom v dome obvyklým a oznámenie o výsledku musí obsahovať dátum zverejnenia (§ 14a ods. 9). Prehlasovaný vlastník môže ísť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku. Ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, má na to najviac tri mesiace. Potom jeho právo zaniká (§ 14a ods. 11).
Ak sa o tej istej veci hlasuje do jedného roka od platného hlasovania, väčšina sa sprísňuje. Pri veciach podľa § 14b ods. 1 treba dve tretiny všetkých hlasov, pri veciach podľa ods. 2 štyri pätiny všetkých a pri veciach podľa ods. 4 nadpolovičnú väčšinu všetkých (§ 14b ods. 6).
Ak písomné hlasovanie vyhlásila štvrtina vlastníkov, elektronické hlasovanie nemožno uplatniť (§ 14 ods. 2).

Vyplňte údaje

Vaše údaje neopustia váš prehliadač. Dokument sa vytvára priamo vo vašom zariadení a nič z toho, čo vyplníte, sa nikam neodosiela.

Rozpísaný dokument zostáva uložený len vo vašom prehliadači a po 48 hodinách sa sám vymaže.

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov - kedy sa používa

Zápisnicu vyhotovíte po každej schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a po každom písomnom hlasovaní, lebo § 14a ods. 8 to ukladá bez výnimky. V dome so spoločenstvom sa schôdza volá zhromaždenie, pravidlá hlasovania sú však rovnaké (§ 14 ods. 2, § 7c ods. 9). Zápisnica neslúži len ako pamäť domu. Správca a spoločenstvo ju musia evidovať a uchovávať (§ 9 ods. 5), od oznámenia výsledku hlasovania plynie lehota na súdne napadnutie rozhodnutia a pri niektorých rozhodnutiach ju prikladáte k ďalším úkonom, napríklad k návrhu na zápis nového predsedu do registra spoločenstiev (§ 7 ods. 2).

Dôležité je poradie krokov. Schôdzu zvoláva správca alebo rada najmenej raz za kalendárny rok. Termín, miesto a program musia byť vlastníkom oznámené najneskôr sedem dní vopred, a to v listinnej podobe každému z nich, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob (§ 14a ods. 1 a 2). Ak o zvolanie požiada štvrtina vlastníkov alebo predseda a správca či rada do 15 dní nekonajú, môžu schôdzu zvolať sami. Namiesto schôdze možno vyhlásiť písomné hlasovanie. Formulár ponúka obe verzie.

Najviac chýb vzniká pri väčšinách. Paragrafy 14 až 14b nepracujú s uznášaniaschopnosťou. Rozhoduje väčšina počítaná buď zo všetkých vlastníkov v dome (§ 14b ods. 1 až 3), alebo z prítomných (§ 14b ods. 4). Vzor preto pri každom rozhodnutí žiada uviesť potrebnú väčšinu a presný počet hlasov za, proti a zdržal sa. Bez týchto údajov sa z listiny nedá overiť, či rozhodnutie vôbec vzniklo.

Náležitosti dokumentu

Náležitost	Co musí obsahovat
Označenie domu a formy správy	Adresa domu, celkový počet bytov a nebytových priestorov, teda hlasov, a spoločenstvo alebo správca s IČO.
Termín a miesto	Pri schôdzi dátum a čas, pri písomnom hlasovaní termín od - do a miesto (§ 14a ods. 8 písm. a)).
Kto zvolal a ako bolo oznámené	Správca, rada, predseda alebo štvrtina vlastníkov. Pri náhradnom zvolaní dátum doručenia žiadosti a dátum doručenia oznámenia vlastníkom.
Prítomnosť a zastúpenie	Počet hlasov prítomných alebo hlasujúcich z celkového počtu. Pri zastúpení byty, za ktoré hlasovali splnomocnenci.
Odsúhlasený program alebo otázky hlasovania	Očíslované body v znení, o ktorom sa hlasovalo (§ 14a ods. 8 písm. b) a e)).
Znenie rozhodnutí a výsledok hlasovania	Pri každom bode znenie, potrebná väčšina podľa § 14b a počty hlasov za, proti a zdržal sa (§ 14a ods. 8 písm. b) a c)).
Mená a podpisy	Predsedajúci, zapisovateľ a overovatelia (§ 14a ods. 8 písm. f)). Pri písomnom hlasovaní osoba, ktorá zistila výsledok.
Prílohy	Originál prezenčnej alebo hlasovacej listiny, plnomocenstvá, zoznam elektronicky hlasujúcich a vyjadrenie overovateľa, ktorý odmietol podpísať (§ 14a ods. 8).

Časté chyby

Počítanie väčšiny z prítomných pri veciach podľa § 14b ods. 1 až 3. Rozhodnutie o fonde opráv, správcovi alebo predsedovi potrebuje nadpolovičnú väčšinu VŠETKÝCH hlasov v dome, úver dve tretiny všetkých.
Započítanie hlasu splnomocnenca s obyčajným podpísaným plnomocenstvom, kópiou alebo plnomocenstvom pre správcu. Zákon vyžaduje originál v listinnej podobe s úradne osvedčeným podpisom a správcu splnomocniť nemožno (§ 14 ods. 4).
Zápis „schválené“ bez počtu hlasov. Zápisnica musí obsahovať výsledky hlasovania k jednotlivým bodom (§ 14a ods. 8 písm. b)).
Oznámenie iba vyvesené na nástenke, hoci zmluva o spoločenstve ani zmluva o výkone správy iný spôsob neurčuje. Oznámenie sa vtedy doručuje každému vlastníkovi v listinnej podobe (§ 14a ods. 2).
Nezverejnenie zápisnice do siedmich dní alebo chýbajúci dátum zverejnenia v oznámení o výsledku hlasovania (§ 14a ods. 9).
Viac hlasov za byt v spoluvlastníctve alebo samostatný hlas za garážové stojisko. Za byt je jeden hlas (§ 14 ods. 3) a garážové stojisko nie je nebytový priestor (§ 2 ods. 2).

Ako spočítať potrebnú väčšinu pri každom bode

Najprv zistite celkový počet hlasov v dome. Za každý byt a nebytový priestor je jeden hlas bez ohľadu na veľkosť bytu a na to, koľko má spoluvlastníkov (§ 14 ods. 3). Potom pri každom bode programu určte, do ktorej skupiny v § 14b patrí. Väčšina podľa ods. 1 až 3 sa počíta zo všetkých hlasov v dome, väčšina podľa ods. 4 z hlasov prítomných alebo hlasujúcich. Ak sa o tej istej veci už platne hlasovalo v poslednom roku, platí prísnejšia väčšina podľa § 14b ods. 6.

Väčšinu zapíšte do zápisnice pred výsledkom hlasovania. Ak sa potrebná väčšina nedosiahne, návrh neprešiel. Zákon nepozná náhradnú schôdzu so zníženou väčšinou. Pri rovnosti hlasov alebo pri nedosiahnutí väčšiny môže na návrh ktoréhokoľvek vlastníka rozhodnúť súd (§ 14a ods. 11). Ak dom spravuje spoločenstvo viacerých domov, o úvere, jeho zabezpečení a použití fondu opráv hlasujú iba vlastníci domu, ktorého sa vec týka (§ 14b ods. 7).

Dom: 38 bytov a 3 nebytové priestory = 41 hlasov
Na schôdzi prítomných (aj v zastúpení): 30 hlasov

Nadpolovičná väčšina všetkých (§ 14b ods. 1): aspoň 21 hlasov ZA
Dvojtretinová väčšina všetkých (§ 14b ods. 2): aspoň 28 hlasov ZA
Súhlas všetkých (§ 14b ods. 3): 41 hlasov ZA
Nadpolovičná väčšina prítomných (§ 14b ods. 4): aspoň 16 hlasov ZA

Zmluva o úvere na zateplenie: za 26, proti 3, zdržal sa 1.
Väčšina prítomných by stačila, úver však potrebuje 28 z 41.
Rozhodnutie nebolo prijaté.

Ako zapísať jedno rozhodnutie

Každý bod programu zapíšte v rovnakom poradí: znenie návrhu, o ktorom sa hlasovalo, potrebná väčšina s odkazom na písmeno v § 14b, počty hlasov a výsledok. Znenie musí byť také presné, aby sa podľa neho dalo konať bez ďalšieho výkladu, teda so sumami, dátumami a menami. Pri zmluvách uveďte aj osobu, ktorú vlastníci poverili podpisom. Schválená zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov až vtedy, keď ju za nich podpíše poverená osoba (§ 14a ods. 10).

Pri písomnom hlasovaní namiesto „zdržal sa“ uvádzajte aj neplatné hlasy. Hlas je neplatný, ak vlastník na hlasovacej listine nevyznačil svoj názor (§ 14a ods. 4).

Bod 5 programu: Zmluva o úvere na zateplenie domu

Návrh: Vlastníci schvaľujú uzavretie zmluvy o úvere s [banka] do výšky
250 000 € na zateplenie obvodového plášťa domu a poverujú [meno, byt č.]
jej podpisom.
Potrebná väčšina: dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov
(§ 14b ods. 2 písm. b)), teda aspoň 28 z 41 hlasov.
Hlasovanie: za 29, proti 4, zdržal sa 2 (prítomných 35 hlasov).
Výsledok: rozhodnutie bolo prijaté.

Varianty a vzorové situácie

Zápisnica z písomného hlasovania

Keď sa vlastníci nestretnú, rozhodujú písomným hlasovaním. Hlasovacia listina obsahuje úplné znenie návrhu, očíslované otázky a vlastnoručný podpis vlastníka s dátumom, ktorý potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise (§ 14a ods. 4). Nevyznačený názor znamená neplatný hlas. Výsledok sa zisťuje za účasti dvoch overovateľov a aj z tohto hlasovania sa vyhotovuje zápisnica.

Predvyplniť tento variant v generátore

Zmena správcu a zmluva o výkone správy

Výpoveď zmluvy o výkone správy aj schválenie zmluvy s novým správcom patria medzi rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e), teda treba nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov v dome. Výpovedná lehota je tri mesiace od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede, ak zmluva neurčuje inak (§ 8a ods. 6). Všetkých zaväzuje zmluva podpísaná správcom a poverenou osobou s úradne osvedčenými podpismi (§ 8a ods. 1). Správcu nemožno splnomocniť na hlasovanie (§ 14 ods. 4). Keďže sa rozhodovanie týka správcu, oznámenie o schôdzi musí byť doručené aj jemu (§ 14a ods. 2).

Predvyplniť tento variant v generátore

Výška preddavku do fondu opráv

Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určujú vlastníci spravidla na rok vopred tak, aby pokryl predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy aj výdavky na obnovu domu (§ 10 ods. 1). Rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 1 písm. i)). Preddavok sa rozpočítava podľa spoluvlastníckeho podielu, do ktorého sa pri priľahlom balkóne, lodžii alebo terase započíta 25 % ich plochy. Ak sú v dome nebytové priestory, vlastníci pri určení preddavku musia zohľadniť, v akej miere ich vlastníci využívajú spoločné časti a zariadenia domu (§ 10 ods. 1). O tomto zohľadnení sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou všetkých (§ 14b ods. 1 písm. k)).

Predvyplniť tento variant v generátore

Obnova domu a úver

Obnova domu býva balík rozhodnutí s rôznymi väčšinami. Súhlas so stavebnou úpravou, ktorá zasahuje do spoločných častí domu, napríklad do obvodových múrov pri zateplení, a použitie fondu opráv vyžadujú nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 1 písm. i) a l)). Zmluva o úvere a o jeho zabezpečení však vyžaduje dvojtretinovú väčšinu všetkých (§ 14b ods. 2 písm. b) a c)). Každý bod preto hlasujte a zapíšte samostatne.

Predvyplniť tento variant v generátore

Voľba alebo odvolanie predsedu spoločenstva

Predsedu spoločenstva volí a odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 1 písm. b)), a to na tri roky. Zvolený môže byť len spôsobilý a bezúhonný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (§ 7c ods. 2). Kandidáta nemožno splnomocniť na hlasovanie o jeho voľbe (§ 14 ods. 4). Zmenu treba do 30 dní navrhnúť na zápis do registra spoločenstiev. Pravosť podpisu na návrhu musí byť úradne osvedčená a súčasťou návrhu je okrem iného zápisnica s prezenčnou listinou a údaje nového predsedu potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov (§ 7 ods. 2). Bez týchto náležitostí konanie o zápise nezačne (§ 7 ods. 3 a 4). Pri odvolávaní predsedu musí byť oznámenie o zhromaždení doručené aj jemu, lebo sa ho rozhodovanie týka (§ 14a ods. 2).

Predvyplniť tento variant v generátore

Voľba zástupcu vlastníkov

V dome so správcom zabezpečuje komunikáciu so správcom zástupca vlastníkov, ktorým môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (§ 8a ods. 5). Jeho voľbu § 14b ods. 1 až 3 nevymenúva, stačí teda nadpolovičná väčšina hlasov prítomných (§ 14b ods. 4). O jeho odmene sa však rozhoduje nadpolovičnou väčšinou všetkých (§ 14b ods. 1 písm. h)). Kandidát ani odvolávaný zástupca nesmie hlasovať ako splnomocnenec (§ 14 ods. 4).

Predvyplniť tento variant v generátore

Nájom spoločných priestorov a výlučné užívanie

Nájom a výpožička spoločných nebytových priestorov, spoločných častí a zariadení domu sa schvaľujú nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 1 písm. p)). Príjem z prenájmu ide do fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 10 ods. 2). Zmena účelu užívania spoločných častí potrebuje dve tretiny všetkých hlasov (§ 14b ods. 2 písm. a)). Právo výlučne užívať garážové stojisko hlasovaním vlastníkov nevzniká. Je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži a vzniká jeho prevodom alebo prechodom (§ 20a).

Predvyplniť tento variant v generátore

Správa o činnosti a ročné vyúčtovanie

Správca aj spoločenstvo musia do 31. mája predložiť vlastníkom správu o činnosti za predchádzajúci rok a vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia (§ 8a ods. 2, § 7b ods. 3). Správca, ktorý lehotu nedodrží, nemá do predloženia nárok na platby za správu (§ 8a ods. 4). V spoločenstve predseda navrhuje zhromaždeniu na schválenie aj rozpočet a ročnú účtovnú závierku (§ 7c ods. 2). Tieto body § 14b ods. 1 až 3 nevymenúva, stačí preto väčšina prítomných podľa § 14b ods. 4.

Predvyplniť tento variant v generátore

Opakovaná schôdza po nedosiahnutí väčšiny

Paragrafy 14 až 14b nepoznajú „neuznášaniaschopnú“ schôdzu ani opakovanú schôdzu so zníženou väčšinou. Ak sa potrebná väčšina nedosiahla, ďalšie hlasovanie nemá nižšiu väčšinu. Ak sa o tej istej veci hlasuje do jedného roka od platného hlasovania, väčšina sa naopak sprísňuje. Pri veciach podľa § 14b ods. 1 treba dve tretiny všetkých hlasov, pri veciach podľa ods. 2 štyri pätiny všetkých a pri veciach podľa ods. 4 nadpolovičnú väčšinu všetkých (§ 14b ods. 6). Zákon neupresňuje, či platným hlasovaním je aj hlasovanie, v ktorom návrh neprešiel. S prísnejšou väčšinou preto radšej počítajte. Písomné hlasovanie pritom umožňuje hlasovať aj tým, ktorí na schôdzu neprídu. Pri rovnosti hlasov alebo pri nedosiahnutí väčšiny môže na návrh ktoréhokoľvek vlastníka rozhodnúť súd (§ 14a ods. 11).

Predvyplniť tento variant v generátore

Schôdza zvolaná štvrtinou vlastníkov

Ak vlastníci s aspoň štvrtinou hlasov požiadajú správcu o zvolanie schôdze a ten do 15 dní od doručenia žiadosti nekoná, môžu schôdzu zvolať sami (§ 14a ods. 1). Zápisnica uvedie, kto ju zvolal a kedy bola žiadosť doručená. Originál zápisnice s výsledkom hlasovania doručí správcovi do siedmich dní poverený zástupca vlastníkov (§ 14a ods. 9). Ak títo vlastníci vyhlásia písomné hlasovanie, elektronicky hlasovať nemožno (§ 14 ods. 2).

Predvyplniť tento variant v generátore

Hlasovanie splnomocnencov

Vlastník sa môže dať zastúpiť len na základe plnomocenstva v listinnej podobe s úradne osvedčeným podpisom a splnomocnenec sa na začiatku schôdze preukazuje originálom (§ 14 ods. 4). Splnomocnencom nesmie byť správca, pri voľbe kandidát na volenú funkciu a pri odvolávaní predseda, člen rady alebo zástupca vlastníkov. Zápisnica uvedie, za ktoré byty hlasovali splnomocnenci, a plnomocenstvá sú jej prílohou (§ 14a ods. 8).

Predvyplniť tento variant v generátore

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov - plný text vzoru

Toto je kompletný text vzoru. Prázdne miesta doplní generátor vyššie - alebo si text skopírujte a doplňte ručne.

ZÁPISNICA ZO SCHÔDZE VLASTNÍKOV BYTOV A NEBYTOVÝCH PRIESTOROV V DOME

podľa § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Dom: ...........................

Celkový počet bytov a nebytových priestorov v dome, a teda hlasov: ...........................

I. Termín, miesto a zvolanie schôdze

Miesto konania: ...........................
Dátum a čas začiatku: ........................... o ...........................

II. Vedenie schôdze, zapisovateľ a overovatelia

Zápisnicu spísal/a ..........................., ............................

Overovateľmi zápisnice sú ........................... a ............................

III. Prítomnosť a hlasy

Na schôdzi boli osobne alebo prostredníctvom splnomocnenca prítomní vlastníci s ........................... hlasmi z celkového počtu ........................... hlasov v dome. Prítomnosť zaznamenáva prezenčná listina, ktorej originál je prílohou tejto zápisnice.

Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas, aj keď je byt alebo nebytový priestor v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb (§ 14 ods. 3). Rozhodnutia o veciach podľa § 14b ods. 1 až 3 sa prijímajú väčšinou počítanou zo všetkých hlasov v dome, o ostatných veciach nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných alebo hlasujúcich vlastníkov (§ 14b ods. 4).

IV. Odsúhlasený program schôdze

...........................

V. Rozhodnutia a výsledky hlasovania

...........................

VI. Záver

Po prerokovaní všetkých bodov programu bola schôdza ukončená.

Zápisnicu a výsledok hlasovania zverejní ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, do siedmich dní od jej konania týmto spôsobom obvyklým v dome: ........................... (§ 14a ods. 9).

Dátum zverejnenia: ....................

Prílohy:

- originál prezenčnej listiny

V ........................... dňa ...........................

........................................ ........................................
..........................., predsedajúci ..........................., zapisovateľ

........................................ ........................................
..........................., overovateľ ..........................., overovateľ

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru sa môže obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, a ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, najneskôr do troch mesiacov od jeho oznámenia; inak jeho právo zaniká (§ 14a ods. 11).

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov vzor Word (DOCX)

Vzor zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo formáte Word stiahnete z generátora tlačidlom „Stiahnuť Word (DOCX)“ - zadarmo, bez registrácie, s vašimi údajmi už doplnenými.

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov vzor PDF

Ten istý dokument stiahnete aj ako PDF pripravené na tlač a podpis. Generovanie prebieha vo vašom prehliadači, údaje nikam neodosielame.

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov na stiahnutie zadarmo

Vzor je zadarmo v plnej verzii - žiadna skúšobná doba, žiadny e-mail. Vyplňte, stiahnite, podpíšte.

Aktuálnosť vzoru pre rok 2026

Vzor zodpovedá právnemu stavu k roku 2026. Odkazované ustanovenia priebežne kontrolujeme proti aktuálnemu konsolidovanému zneniu zákonov na Slov-Lexe.

Časté otázky

Musí byť schôdza vlastníkov uznášaniaschopná?

Paragrafy 14 až 14b zákona č. 182/1993 Z. z. pojem uznášaniaschopnosti nepoužívajú a nestanovujú minimálny počet prítomných. Rozhoduje, či návrh získa väčšinu podľa § 14b. Pri veciach podľa ods. 1 až 3 sa však väčšina počíta zo všetkých vlastníkov v dome, takže pri nízkej účasti ju jednoducho nemožno dosiahnuť. Ak vlastníci na schôdzu nechodia, je praktickejšie vyhlásiť písomné hlasovanie.

Koľko hlasov má vlastník bytu a vlastník garáže?

Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas, aj keď je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb (§ 14 ods. 3). Kto vlastní tri byty, má tri hlasy. Spoluvlastníci jedného bytu majú spolu jeden hlas. Garáž v dome je nebytový priestor s jedným hlasom, samotné garážové stojisko však samostatným nebytovým priestorom nie je (§ 2 ods. 2), a preto vlastný hlas nemá.

Kto ma môže na schôdzi zastúpiť?

Ktokoľvek, koho splnomocníte plnomocenstvom v listinnej podobe s úradne osvedčeným podpisom. Splnomocnenec sa na začiatku schôdze preukazuje jeho originálom rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi (§ 14 ods. 4). V plnomocenstve uveďte rozsah oprávnenia (§ 31 ods. 1 Občianskeho zákonníka), napríklad konkrétnu schôdzu alebo body programu. Splnomocniť nemožno správcu, kandidáta pri hlasovaní o jeho voľbe ani predsedu, člena rady či zástupcu vlastníkov pri hlasovaní o ich odvolaní.

Kedy môže schôdzu zvolať predseda alebo štvrtina vlastníkov?

Schôdzu zvoláva správca alebo rada. Predseda a vlastníci s aspoň štvrtinou hlasov môžu o zvolanie požiadať a schôdza alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti. Ak správca alebo rada v tejto lehote nekonajú, môžu schôdzu zvolať sami. Sami ju zvolávajú aj vtedy, ak sa rada nezriaďuje, teda v dome s najviac ôsmimi bytmi a nebytovými priestormi (§ 14a ods. 1, § 7c ods. 6). Keď zvoláva štvrtina vlastníkov, poverený zástupca doručí originál zápisnice predsedovi alebo správcovi do siedmich dní (§ 14a ods. 9).

Ako sa môžem brániť proti rozhodnutiu, s ktorým nesúhlasím?

Prehlasovaný vlastník sa môže obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, má na to najviac tri mesiace od jeho oznámenia. Po uplynutí lehoty jeho právo zaniká (§ 14a ods. 11). Súčasne sa môže domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia. Preto je dôležitý dátum zverejnenia, ktorý musí oznámenie o výsledku obsahovať (§ 14a ods. 9).

Kde sa zápisnica uchováva a môžem do nej nahliadnuť?

Spoločenstvo a správca sú povinní evidovať a uchovávať všetky rozhodnutia vlastníkov vrátane zápisníc a hlasovacích listín a evidenciu priebežne aktualizovať (§ 9 ods. 5). Každý vlastník má právo nahliadať do dokladov o správe domu a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie (§ 11 ods. 6). Pri zmene správcu alebo zániku spoločenstva sa zápisnice odovzdávajú novému správcovi alebo predsedovi spolu s ostatnou dokumentáciou domu.

Právna úprava

§ 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - vymedzenie pojmov - spoločné časti domu vrátane obvodových múrov a strechy (ods. 1 písm. g)); garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom (ods. 2)
§ 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - register spoločenstiev - návrh na zápis zmien do 30 dní s úradne osvedčeným podpisom, súčasťou návrhu je zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov a pri zmene predsedu jeho údaje na výpis z registra trestov (ods. 2); konanie začne až s úplným návrhom (ods. 3 a 4)
§ 7b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - správa spoločenstva o činnosti a vyúčtovanie do 31. mája (ods. 3); úver spoločenstva a ručenie vlastníkov v pomere spoluvlastníckeho podielu (ods. 6)
§ 7c zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - orgány spoločenstva - voľba predsedu na tri roky a podmienky zvolenia (ods. 2), rada zvoláva zhromaždenie (ods. 5), rada sa nezriaďuje v dome s najviac ôsmimi bytmi a nebytovými priestormi (ods. 6), zhromaždenie rozhoduje podľa § 14 až 14b (ods. 9)
§ 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - zmluva o výkone správy - záväznosť po podpise s úradne osvedčenými podpismi (ods. 1), správa o činnosti do 31. mája (ods. 2 a 4), zástupca vlastníkov (ods. 5), trojmesačná výpovedná lehota (ods. 6)
§ 8b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - povinnosti správcu - zvolať schôdzu najmenej raz za rok alebo na žiadosť štvrtiny vlastníkov (ods. 1 písm. f)), plán opráv do 30. novembra (ods. 1 písm. g))
§ 9 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - povinnosť spoločenstva a správcu evidovať a uchovávať zápisnice a hlasovacie listiny a umožniť vlastníkom nahliadnuť do dokladov (ods. 5)
§ 10 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - fond prevádzky, údržby a opráv - určenie výšky preddavku, rozpočítanie podľa spoluvlastníckeho podielu a zohľadnenie miery využívania spoločných častí vlastníkmi nebytových priestorov (ods. 1), príjem z prenájmu spoločných priestorov (ods. 2)
§ 11 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - právo vlastníka nahliadať do dokladov o správe domu a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie (ods. 6)
§ 14 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - rozhodovanie na schôdzi alebo písomným hlasovaním, zhromaždenie ako schôdza vlastníkov, elektronické hlasovanie (ods. 2), jeden hlas za byt alebo nebytový priestor (ods. 3), plnomocenstvo s úradne osvedčeným podpisom a zákazy splnomocnenia (ods. 4)
§ 14a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - zvolanie schôdze a lehota 15 dní (ods. 1), oznámenie sedem dní vopred, aj správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka (ods. 2), vedenie schôdze (ods. 3), písomné a elektronické hlasovanie (ods. 4 až 7), náležitosti a prílohy zápisnice (ods. 8), zverejnenie do siedmich dní (ods. 9), záväznosť (ods. 10), súdna ochrana prehlasovaného vlastníka (ods. 11)
§ 14b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - väčšiny - nadpolovičná všetkých (ods. 1), dvojtretinová všetkých (ods. 2), súhlas všetkých (ods. 3), pri písm. m) môže zmluva určiť inak (ods. 1), zohľadnenie miery využívania vlastníkmi nebytových priestorov (ods. 1 písm. k)), nadpolovičná prítomných (ods. 4), prísnejšia väčšina pri opätovnom hlasovaní do jedného roka (ods. 6), hlasovanie iba vlastníkov dotknutého domu pri spoločenstve viacerých domov (ods. 7)
§ 20a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - právo výlučného užívania garážového stojiska je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome a vzniká jeho prevodom alebo prechodom
§ 25a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje vzťahy inak ako zákon, uplatní sa zákon
§ 31 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník - zastúpenie na základe plnomocenstva - v plnomocenstve sa uvádza rozsah oprávnenia

Súvisiace dokumenty

Prezenčná listina - vzor
Prezenčná listina vzor 2026 zadarmo - PDF aj Word na tlač. Pre schôdzu, školenie aj valné zhromaždenie, s podielom hlasov aj zastúpením splnomocnencom.
Splnomocnenie na zastupovanie - vzor
Splnomocnenie na zastupovanie vzor 2026 zadarmo v PDF aj Worde. Vyplňte online plnú moc na jednu vec podľa § 31 Občianskeho zákonníka.
Oznámenie o rekonštrukcii bytu - vzor
Oznámenie o rekonštrukcii bytu vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Pre správcu, spoločenstvo aj susedov, so žiadosťou o odstávku vody. Vyplňte online.
Zápisnica z valného zhromaždenia - vzor
Zápisnica z valného zhromaždenia s. r. o. vzor 2026 zadarmo - PDF aj Word. Podľa § 125 a nasl. Obchodného zákonníka, s kvórom aj dvojtretinovou väčšinou.

Strojovo čitateľná schéma tohto dokumentu: zapisnica-zo-schodze-vlastnikov.json

Upozornenie: Nejde o poskytovanie právnych služieb podľa zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii - to je podľa § 1 ods. 2 činnosť vykonávaná sústavne a za odmenu, čo tieto vzory nespĺňajú. Vzor slúži ako všeobecná predloha a nemusí zodpovedať vašej konkrétnej situácii. V zložitejších prípadoch sa poraďte s advokátom.