Zmluvou o budúcej zmluve sa účastníci písomne zaväzujú, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa pritom dohodnúť aj o jej podstatných náležitostiach (§ 50a ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka). Písomná forma je podmienkou platnosti (§ 40 ods. 1). Ak do dohodnutej doby k uzavretiu zmluvy nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle nahradilo súdne rozhodnutie; právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§ 50a ods. 2). Medzi podnikateľmi v obchodnom režime platí obdoba s odlišnými pravidlami: predmet plnenia stačí určiť aspoň všeobecným spôsobom a zaviazaná strana musí zmluvu uzavrieť po výzve oprávnenej strany (§ 289 a § 290 ods. 1 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodného zákonníka).
Kdy zmluva o budúcej zmluve použít
Zmluvu o budúcej zmluve podpíšete vtedy, keď sa už chcete zaviazať, ale hlavnú zmluvu ešte uzavrieť nemôžete. Typicky sa čaká na schválenie hypotéky, na kolaudáciu, na doplatenie úveru zaťažujúceho nehnuteľnosť alebo na dokončenie stavby. Obe strany tak vedia, čo a za koľko sa raz predá alebo prenajme, a ani jedna medzitým nemôže voľne odísť inam.
Budúca zmluva nič neprevádza. Nie je kúpnou zmluvou, nemá účinky vkladu a k nehnuteľnosti sa vlastníctvo nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností na základe skutočnej kúpnej zmluvy (§ 133 ods. 2). Preto je jej jediným výsledkom povinnosť uzavrieť tú druhú zmluvu a nároky, ktoré vzniknú, ak sa tak nestane. Samotná budúca zmluva sa do katastra nezapisuje a osvedčenie podpisov pri nej zákon nevyžaduje; požiadavka prejavov na tej istej listine sa vzťahuje až na zmluvu o prevode nehnuteľnosti (§ 46 ods. 2).
Dva body rozhodujú o tom, či dokument niečo znamená. Prvým je doba: uveďte konkrétny dátum, do ktorého sa má budúca zmluva uzavrieť, pretože od jeho uplynutia sa počítajú lehoty na súdne uplatnenie (§ 50a ods. 2). Druhým je obsah: v občianskom režime sa strany musia dohodnúť na podstatných náležitostiach budúcej zmluvy (§ 50a ods. 1), inak nie je čo vymáhať.
Náležitosti dokumentu
| Náležitost | Co musí obsahovat |
|---|
| Označenie oboch strán | Meno, dátum narodenia a adresa u fyzickej osoby; obchodné meno, IČO a sídlo u podnikateľa. |
| Označenie budúcej zmluvy | Aký typ zmluvy sa má uzavrieť a čo bude jej predmetom. V občianskom režime aj podstatné náležitosti (§ 50a ods. 1), v obchodnom stačí predmet určený všeobecne (§ 289 ods. 1). |
| Cena alebo nájomné | Pri budúcej kúpnej zmluve je cena podstatnou náležitosťou, takže musí byť určená alebo aspoň určiteľná podľa dohodnutého mechanizmu. |
| Doba na uzavretie budúcej zmluvy | Konkrétny dátum. V obchodnom režime k tomu patrí aj to, ako sa doručuje výzva na uzavretie zmluvy (§ 290 ods. 1). |
| Zabezpečenie a záloha | Zmluvná pokuta musí byť dojednaná písomne a mať určenú výšku alebo spôsob jej určenia (§ 544 ods. 2). Pri zálohe dohodnite, kedy sa vracia. |
| Miesto, dátum a podpisy oboch strán | Písomná forma je podmienkou platnosti (§ 50a ods. 1, § 289 ods. 2) a zmeniť takú zmluvu možno len písomne (§ 40 ods. 2). |
Časté chyby
- Ústna alebo e-mailová dohoda o budúcom predaji. V oboch režimoch zákon vyžaduje písomnú formu (§ 50a ods. 1, § 289 ods. 2) a jej nedodržanie spôsobuje neplatnosť (§ 40 ods. 1).
- Chýbajúca doba na uzavretie budúcej zmluvy. Bez nej sa nedá určiť, odkedy beží ročná lehota na podanie návrhu súdu (§ 50a ods. 2), a v obchodnom režime zanikne záväzok, ak oprávnená strana nevyzve včas (§ 292 ods. 3).
- Predmet opísaný ako byt v Bratislave alebo pozemok pri obci. V občianskom režime musia byť dohodnuté podstatné náležitosti budúcej zmluvy (§ 50a ods. 1); pri nehnuteľnosti to znamená údaje z listu vlastníctva.
- Zámena zálohy so zmluvnou pokutou. Záloha je preddavok na cenu a sama o sebe nič nesankcionuje; pokutu treba dojednať písomne a s určenou výškou (§ 544 ods. 2).
Občiansky § 50a alebo obchodný § 289 - v čom sa líšia
Režim si strany nevyberajú podľa chuti. Ak sú oboma stranami podnikatelia a pri vzniku záväzku je zrejmé, že sa týka ich podnikateľskej činnosti, vzťah sa spravuje treťou časťou Obchodného zákonníka (§ 261 ods. 1); inak platí Občiansky zákonník. Strany mimo § 261 si obchodný režim zvoliť môžu, dohoda o tom však musí byť písomná (§ 262).
Občiansky režim (§ 50a): účastníci sa musia dohodnúť na podstatných náležitostiach budúcej zmluvy. Ak do dohodnutej doby k jej uzavretiu nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle nahradilo súdne rozhodnutie; nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý (§ 50a ods. 2). Záväzok zanikne, ak sa okolnosti zmenili natoľko, že uzavretie zmluvy nemožno spravodlivo požadovať (§ 50a ods. 3).
Obchodný režim (§ 289): predmet plnenia stačí určiť aspoň všeobecným spôsobom, zaviazaná strana však musí zmluvu uzavrieť až po výzve oprávnenej strany (§ 290 ods. 1). Ak ju neuzavrie, oprávnená strana môže žiadať, aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo môže požadovať náhradu škody (§ 290 ods. 2). Tieto práva sa premlčia uplynutím jedného roka odo dňa výzvy, ak zmluva neurčí inú lehotu (§ 292 ods. 2).
Varianty a vzorové situace
Budúca kúpna zmluva na byt alebo dom
Kupujúci čaká na schválenie hypotéky, predávajúci nechce byt medzitým predať niekomu inému. V občianskom režime treba dohodnúť podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy (§ 50a ods. 1), teda predmet aj cenu. Vlastníctvo táto zmluva neprevádza a do katastra sa nezapisuje.
Predvyplniť tento variant v generátore
Budúca zmluva medzi podnikateľmi
Obe strany konajú v rámci podnikania, takže sa vzťah spravuje Obchodným zákonníkom aj bez zmienky v texte. Predmet plnenia stačí určiť aspoň všeobecným spôsobom (§ 289 ods. 1), zato je potrebná výzva na uzavretie zmluvy a od nej beží ročná premlčacia lehota (§ 292 ods. 2).
Predvyplniť tento variant v generátore
Zmluva o budúcej zmluve - plný text vzoru
Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text
skopírujte a doplňte ručne.
ZMLUVA O BUDÚCEJ ZMLUVE
uzatvorená podľa § 50a Občianskeho zákonníka
I. Zmluvné strany
Strana A: ..........................., ..........................., ...........................
Strana B: ..........................., ..........................., ...........................
II. Predmet zmluvy
Zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude:
...........................
Dohodnutá cena, prípadne nájomné, bude ............................ Strany vyhlasujú, že sa dohodli na všetkých podstatných náležitostiach budúcej zmluvy uvedených v tejto zmluve.
III. Doba na uzavretie budúcej zmluvy
Budúcu zmluvu sa strany zaväzujú uzavrieť najneskôr do ............................
IV. Záloha a zabezpečenie
V. Záverečné ustanovenia
Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú stranu. Meniť a dopĺňať ju možno len písomnými a očíslovanými dodatkami podpísanými oboma stranami.
Zmluvné strany vyhlasujú, že zmluvu uzavreli slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne, že si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.
V ........................... dňa ...........................
........................................
...........................
........................................
...........................
Zmluva o budúcej zmluve vzor Word (DOCX)
Vzor zmluva o budúcej zmluve ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem
„Stiahnuť Word (DOCX)“ - zadarmo, bez registrácie, s vašimi údajmi už doplnenými.
Zmluva o budúcej zmluve vzor PDF
Ten istý dokument stiahnete aj ako PDF pripravené na tlač a podpis. Generovanie prebieha vo vašom prehliadači,
údaje nikam neodesíláme.
Zmluva o budúcej zmluve na stiahnutie zadarmo
Vzor je zadarmo v plnej verzii - žiadna skúšobná doba, žiadny e-mail. Vyplňte, stiahnite, podpíšte.
Aktuálnosť vzoru pre rok 2026
Vzor zodpovedá právnemu stavu k roku 2026. Odkazované ustanovenia priebežne kontrolujeme proti aktuálnemu
konsolidovanému zneniu zákonov na Slov-Lexe.
Časté otázky
Musí byť zmluva o budúcej zmluve písomná?
Áno, v oboch režimoch. Občiansky zákonník hovorí o písomnom zaviazaní sa (§ 50a ods. 1) a Obchodný zákonník písomnú formu vyžaduje výslovne (§ 289 ods. 2). Právny úkon urobený v inej forme je neplatný (§ 40 ods. 1), takže ústna dohoda ani e-mailová výmena bez zaručeného elektronického podpisu tu neobstoja. Zmeniť alebo zrušiť takú zmluvu možno tiež len písomne (§ 40 ods. 2).
Čo robiť, ak druhá strana budúcu zmluvu odmietne uzavrieť?
V občianskom režime sa môžete do jedného roka od uplynutia dohodnutej doby domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej strany nahradilo súdne rozhodnutie; právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§ 50a ods. 2). Po uplynutí roka tento nárok zaniká, preto je dátum v článku o dobe taký dôležitý. V obchodnom režime môžete žiadať, aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo požadovať náhradu škody (§ 290 ods. 2), pričom obe práva sa premlčia do jedného roka od výzvy (§ 292 ods. 2).
Kedy záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zanikne?
V občianskom režime zanikne, ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, zmenili do tej miery, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela (§ 50a ods. 3). V obchodnom režime zanikne aj vtedy, ak oprávnená strana nevyzve zaviazanú stranu na uzavretie zmluvy v čase určenom v zmluve (§ 292 ods. 3). Preto sa oplatí výzvu poslať doporučene a doklad o odoslaní si odložiť.
Zapisuje sa budúca kúpna zmluva na byt do katastra?
Nie. Budúca zmluva zakladá len záväzok uzavrieť neskôr kúpnu zmluvu, nepresúva vlastníctvo a katastru sa nepredkladá. Vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností na základe samotnej kúpnej zmluvy (§ 133 ods. 2), pri ktorej musia byť prejavy oboch účastníkov na tej istej listine (§ 46 ods. 2). Zabezpečiť sa dá zmluvnou pokutou (§ 544 ods. 2) alebo zálohou s jasnými pravidlami vrátenia.
Právna úprava
- § 40 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- právny úkon urobený v inej než zákonom vyžadovanej forme je neplatný; písomne uzavretú dohodu možno meniť alebo zrušiť iba písomne
- § 46 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- povinná písomná forma zmlúv o prevodoch nehnuteľností; pri prevode nehnuteľnosti musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine
- § 50a zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- písomný záväzok uzavrieť zmluvu do dohodnutej doby s dohodou o podstatných náležitostiach, ročná lehota na návrh súdu a zánik pri zmene okolností
- § 50b zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- primerané použitie § 50a na dohodu, že obsah už uzavretej zmluvy sa ešte doplní
- § 133 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností, k hnuteľnej veci jej prevzatím
- § 544 zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník
- zmluvná pokuta sa dojednáva len písomne a musí mať určenú výšku alebo spôsob jej určenia
- § 261 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník
- pôsobnosť tretej časti Obchodného zákonníka na záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi týkajúce sa ich podnikateľskej činnosti
- § 262 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník
- písomná dohoda strán o tom, že sa ich záväzkový vzťah bude spravovať Obchodným zákonníkom
- § 289 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník
- zmluva o uzavretí budúcej zmluvy s predmetom plnenia určeným aspoň všeobecným spôsobom; vyžaduje písomnú formu
- § 290 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník
- povinnosť uzavrieť zmluvu bez zbytočného odkladu po výzve a nároky oprávnenej strany pri jej nesplnení
- § 292 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník
- určenie obsahu budúcej zmluvy, ročné premlčanie od výzvy a zánik záväzku, ak oprávnená strana nevyzve v určenom čase
Související dokumenty
- Kúpna zmluva - vzor
Kúpna zmluva vzor 2026 zadarmo - vyplňte online a stiahnite v PDF alebo Worde. Predaj hnuteľnej veci podľa § 588 Občianskeho zákonníka.
- Návrh na vklad do katastra nehnuteľností - vzor
Návrh na vklad do katastra vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Náležitosti podľa § 24 katastrálneho zákona, lehota 30 dní, poplatok 100 eur.
- Nájomná zmluva na byt - vzor
Nájomná zmluva na byt vzor 2026 zadarmo, PDF aj Word. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. aj klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka.
Strojovo čitateľná schéma tohto dokumentu: zmluva-o-buducej-zmluve.json
