Spísané.sk

Nájomná zmluva na nebytové priestory - vzor 2026 zadarmo

Nájomnou zmluvou na nebytový priestor prenajímateľ prenecháva nájomcovi kanceláriu, obchodný priestor, sklad alebo prevádzku, teda miestnosť určenú rozhodnutím stavebného úradu na iné účely ako bývanie, za nájomné na dočasné užívanie. Spravuje ju zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, na ktorý odkazuje § 720 Občianskeho zákonníka. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a pri nájme na určitý čas aj dobu nájmu; ak niektorá z týchto náležitostí chýba, je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4). Nájom na neurčitý čas môže každá strana písomne vypovedať aj bez udania dôvodu, ak sa nedohodli inak (§ 10), s trojmesačnou výpovednou lehotou plynúcou od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, ak nie je dohodnutá iná (§ 12); nájom na určitý čas možno pred uplynutím doby vypovedať len z dôvodov uvedených v § 9. Vo formulári si okrem zmluvy vyplníte aj dohodu o skončení nájmu a výpoveď.

Vyplňte údaje

Vaše údaje neopustia váš prehliadač. Dokument sa vytvára priamo vo vašom zariadení a nič z toho, čo vyplníte, sa nikam neodosiela.

Rozpísaný dokument zostáva uložený len vo vašom prehliadači a po 48 hodinách sa sám vymaže.

Nájomná zmluva na nebytové priestory - kedy sa používa

Tento vzor použite pri prenájme kancelárie, predajne, skladu, dielne alebo inej prevádzky, teda miestnosti, ktorú stavebný úrad určil na iné účely ako bývanie. Rovnako sa zákon č. 116/1990 Zb. vzťahuje na byt, pri ktorom bol udelený súhlas na užívanie na nebytové účely; nevzťahuje sa na príslušenstvo bytu ani na spoločné priestory domu (§ 1). Pri nebytovom priestore nie je písomná forma formalitou: ústna dohoda alebo zmluva bez účelu nájmu či spôsobu platenia je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4).

Najdôležitejšie rozhodnutie je doba nájmu. Nájom na neurčitý čas môže každá strana vypovedať aj bez dôvodu s trojmesačnou lehotou, ak zmluva neurčuje inak (§ 10 a § 12). Nájom na určitý čas dáva istotu, že nikto neodíde skôr, ale funguje to oboma smermi: nájomca, ktorému sa nedarí, sa z neho predčasne dostane len z dôvodov v § 9 ods. 3 alebo dohodou. Prenajímateľom smie byť vlastník priestoru alebo ten, kto s ním hospodári (§ 2).

Formulár okrem zmluvy pripraví aj dva dokumenty na jej koniec. Dohoda o skončení nájmu ukončí nájom ku ktorémukoľvek dňu, na ktorom sa strany zhodnú, a musí byť písomná (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Výpoveď dáva jedna strana bez súhlasu druhej; vzor rozlišuje nájom na neurčitý čas a nájom na určitý čas so zákonnými dôvodmi.

Náležitosti dokumentu

NáležitostCo musí obsahovat
Označenie zmluvných stránMeno, dátum narodenia a trvalý pobyt, pri firme obchodné meno, sídlo, IČO a osoba, ktorá za ňu koná. Prenajímateľom je vlastník alebo ten, kto s priestorom hospodári (§ 2).
Predmet nájmuČíslo nebytového priestoru, súpisné číslo budovy, list vlastníctva, katastrálne územie a plocha. Pri časti priestoru pôdorys ako príloha.
Účel nájmuPovinná náležitosť (§ 3 ods. 3), ktorá musí zodpovedať stavebnému určeniu priestoru (§ 3 ods. 2).
Výška a splatnosť nájomného a spôsob plateniaVšetky tri údaje sú povinné (§ 3 ods. 3). Výška sa určuje dohodou (§ 7); pri platiteľovi DPH uveďte, či sa nájom zdaňuje.
Doba nájmuPri nájme na určitý čas povinná (§ 3 ods. 3). Rozhoduje, či sa nájom vypovedá podľa § 9 alebo § 10.
Služby spojené s užívanímZákon o nebytových priestoroch nestanovuje, ako sa zálohy vyúčtujú. Zmluva preto určuje zoznam služieb, výšku záloh a termín vyúčtovania.
Skončenie a vrátenie priestoruVýpovedná lehota (§ 12), zánik nájmu (§ 14) a vrátenie v stave, v akom nájomca priestor prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13).
Podpisy oboch stránPísomný úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou (§ 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Za firmu podpisuje štatutárny orgán alebo splnomocnenec.

Časté chyby

Ako skončiť nájom nebytového priestoru

Nájom nebytového priestoru sa končí jednou zo štyroch ciest. Nájom na určitý čas sa skončí sám uplynutím dohodnutého času (§ 9 ods. 1). Kedykoľvek ho možno skončiť písomnou dohodou ku dňu, na ktorom sa strany zhodnú; výpovedná lehota sa vtedy neuplatní. Tretia cesta je výpoveď a štvrtá zánik zo zákona, napríklad zánikom predmetu nájmu alebo zánikom nájomcu, ktorý je právnickou osobou (§ 14).

Pri výpovedi rozhoduje doba nájmu. Nájom na neurčitý čas môže prenajímateľ aj nájomca vypovedať písomne bez udania dôvodu, ak zmluva neurčuje inak (§ 10). Nájom na určitý čas pred jeho uplynutím len z dôvodov vymenovaných v § 9: prenajímateľ napríklad pri meškaní s nájomným alebo platbami za služby o viac ako jeden mesiac, nájomca napríklad vtedy, keď sa priestor bez jeho zavinenia stane nespôsobilým na dohovorené užívanie. Dôvod vo výpovedi opíšte konkrétne, s dátumami a sumami.

Výpovedná lehota je tri mesiace, ak zmluva neurčuje inú, a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (§ 12). Ku dňu skončenia nájmu vráti nájomca priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, ak zmluva neurčuje inak (§ 13).

Nájom kancelárie na neurčitý čas, výpovedná lehota v zmluve nedohodnutá.
Nájomca doručí výpoveď bez udania dôvodu podľa § 10:

Deň doručenia výpovede: 20. 10. 2026
Výpovedná lehota: tri mesiace (§ 12)
Lehota začína plynúť: 1. 11. 2026
Nájom sa skončí: 31. 1. 2027

Výpoveď doručená 2. 11. 2026 posúva koniec nájmu na 28. 2. 2027.
Ak prenajímateľ súhlasí so skorším odchodom, podpíšu dohodu
o skončení nájmu napríklad k 30. 11. 2026.

Varianty a vzorové situácie

Kancelária medzi dvoma firmami na neurčitý čas

Spoločnosť si prenajíma kanceláriu od inej spoločnosti bez pevného konca. Nájom na neurčitý čas môže každá strana písomne vypovedať aj bez udania dôvodu, ak zmluva neurčuje inak (§ 10 zákona č. 116/1990 Zb.), a bez dohodnutej lehoty plynú tri mesiace od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede (§ 12). Za obe firmy podpisuje štatutárny orgán; energie sa platia zálohami s vyúčtovaním.

Predvyplniť tento variant v generátore

Obchodný priestor na určitý čas so zábezpekou

Predajňa alebo prevádzka prenajatá na pevne dohodnutú dobu so zábezpekou a zmluvnou pokutou za oneskorené vypratanie. Nájom sa skončí uplynutím doby (§ 9 ods. 1) a predčasne ho možno vypovedať len z dôvodov v § 9 ods. 2 a 3. Zákon o nájme nebytových priestorov zábezpeku neupravuje, preto zmluva určuje, na čo sa smie použiť a do kedy sa vracia; pokuta musí mať určenú výšku (§ 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Predvyplniť tento variant v generátore

Dohoda o skončení nájmu nebytových priestorov

Keď sa prenajímateľ a nájomca zhodnú, že nájom skončí k určitému dňu, bez výpovednej lehoty a bez ohľadu na to, či bol na určitý alebo neurčitý čas. Písomne uzavretú zmluvu možno zrušiť iba písomne (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka), preto dohodu podpíšu obe strany. Vzor upravuje aj deň odovzdania priestoru, vrátenie zábezpeky a vyúčtovanie služieb.

Predvyplniť tento variant v generátore

Výpoveď nájmu nebytového priestoru nájomcom

Nájomca chce z priestoru odísť a prenajímateľ nesúhlasí s dohodou. Pri nájme na neurčitý čas stačí písomná výpoveď bez dôvodu, ak zmluva neurčuje inak (§ 10); pri nájme na určitý čas len z dôvodov v § 9 ods. 3 - strata spôsobilosti na činnosť, nespôsobilý priestor alebo hrubé porušovanie povinností prenajímateľa. Výpovedná lehota plynie od prvého dňa mesiaca po doručení (§ 12). Vzor môže zároveň navrhnúť skoršie skončenie dohodou.

Predvyplniť tento variant v generátore

Prenajímateľ fyzická osoba, neplatiteľ DPH

Súkromná osoba prenajíma podnikateľovi vlastný nebytový priestor a nie je platiteľom DPH, takže daň k nájomnému nepripočítava. Prenájom nebytových priestorov je živnosťou len vtedy, ak sa popri ňom poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom (§ 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb.). Zdanenie príjmu z prenájmu tento vzor nerieši.

Predvyplniť tento variant v generátore

Nájom so súhlasom s podnájmom a so sídlom

Firma si prenajíma priestor, chce v ňom mať zapísané sídlo a časť priestoru ďalej podnajímať. Podnájom je dovolený len so súhlasom prenajímateľa a len na určitý čas (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.); podnájom bez súhlasu je výpovedným dôvodom (§ 9 ods. 2 písm. g)). Vzor dáva oba súhlasy priamo v zmluve.

Predvyplniť tento variant v generátore

Nájomná zmluva na nebytové priestory - plný text vzoru

Toto je kompletný text vzoru. Prázdne miesta doplní generátor vyššie - alebo si text skopírujte a doplňte ručne.

ZMLUVA O NÁJME NEBYTOVÉHO PRIESTORU
uzavretá podľa § 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov
I. Zmluvné strany
Prenajímateľ:
..........................., ..........................., ...........................
Nájomca:
..........................., ..........................., ...........................
II. Predmet a účel nájmu
Prenajímateľ vyhlasuje, že je oprávnený nakladať s nebytovým priestorom na adrese ..........................., ktorým je:

...........................

(ďalej len „predmet nájmu“). Prenajímateľ prenecháva predmet nájmu nájomcovi na dočasné užívanie za nájomné podľa článku IV.
Nájomca bude predmet nájmu užívať na tento účel: ............................ Zmluvné strany vyhlasujú, že dohodnutý účel zodpovedá účelu, na ktorý je predmet nájmu stavebne určený.
O odovzdaní predmetu nájmu spíšu zmluvné strany odovzdávací protokol, v ktorom uvedú jeho stav, vybavenie, počet odovzdaných kľúčov a prístupových prostriedkov a stavy meračov.
III. Doba nájmu
IV. Nájomné a spôsob jeho platenia
V. Služby spojené s užívaním predmetu nájmu
VI. Práva a povinnosti zmluvných strán
Prenajímateľ odovzdá predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiava. Náklady spojené s obvyklým udržiavaním uhrádza nájomca.
Prenajímateľ zabezpečuje riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním predmetu nájmu spojené.
Nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu v rozsahu a na účel dohodnutý v tejto zmluve. Je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má urobiť prenajímateľ, a umožniť vykonanie týchto aj iných nevyhnutných opráv. Prenajímateľ je oprávnený po predchádzajúcom oznámení vstúpiť do predmetu nájmu, aby skontroloval, či ho nájomca užíva riadne.
Nájomca je oprávnený prenechať predmet nájmu alebo jeho časť do podnájmu len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa a len na určitý čas.
VII. Stavebné úpravy a iné zmeny
Nájomca nesmie na predmete nájmu vykonávať stavebné úpravy ani iné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. Ak ich vykoná bez súhlasu, je povinný po skončení nájmu uviesť predmet nájmu na svoje náklady do pôvodného stavu.
VIII. Skončenie nájmu
Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strane.
Nájom ďalej zaniká zánikom predmetu nájmu, zánikom nájomcu, ak je právnickou osobou, a smrťou nájomcu, ak jeho dedičia do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že v nájme pokračujú.
Ku dňu skončenia nájmu nájomca predmet nájmu vyprace a vráti ho prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie a na úpravy podľa článku VII, spolu so všetkým, čo mu bolo odovzdané podľa článku II. O vrátení spíšu zmluvné strany protokol so stavmi meračov.
IX. Záverečné ustanovenia
Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú zmluvnú stranu. Meniť a dopĺňať ju možno len písomnými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami. Odovzdávací protokol je jej prílohou.
Zmluvné strany vyhlasujú, že zmluvu uzavreli slobodne a vážne, že jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.
V ........................... dňa ...........................
........................................
..........................., prenajímateľ
........................................
..........................., nájomca

Nájomná zmluva na nebytové priestory vzor Word (DOCX)

Vzor nájomná zmluva na nebytové priestory vo formáte Word stiahnete z generátora tlačidlom „Stiahnuť Word (DOCX)“ - zadarmo, bez registrácie, s vašimi údajmi už doplnenými.

Nájomná zmluva na nebytové priestory vzor PDF

Ten istý dokument stiahnete aj ako PDF pripravené na tlač a podpis. Generovanie prebieha vo vašom prehliadači, údaje nikam neodosielame.

Nájomná zmluva na nebytové priestory na stiahnutie zadarmo

Vzor je zadarmo v plnej verzii - žiadna skúšobná doba, žiadny e-mail. Vyplňte, stiahnite, podpíšte.

Aktuálnosť vzoru pre rok 2026

Vzor zodpovedá právnemu stavu k roku 2026. Odkazované ustanovenia priebežne kontrolujeme proti aktuálnemu konsolidovanému zneniu zákonov na Slov-Lexe.

Časté otázky

Musí byť nájomná zmluva na nebytový priestor písomná a overená?

Písomná byť musí a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a pri nájme na určitý čas aj dobu nájmu, inak je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4 zákona č. 116/1990 Zb.). Úradné osvedčenie podpisov zákon o nájme nebytových priestorov nevyžaduje; stačia vlastnoručné podpisy strán (§ 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Každú neskoršiu zmenu, napríklad nové nájomné, treba urobiť tiež písomne, lebo písomnú dohodu možno meniť iba písomne (§ 40 ods. 2).

Aká je výpovedná lehota pri nájme nebytových priestorov?

Tri mesiace, ak ste sa v zmluve nedohodli inak (§ 12). Počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, nie od dňa doručenia. Kratšiu aj dlhšiu lehotu si môžete dohodnúť; vo formulári ju preto nechajte prázdnu, ak má platiť zákonná. Lehota sa uplatní pri výpovedi nájmu na neurčitý čas aj pri výpovedi nájmu na určitý čas z dôvodov podľa § 9.

Môže nájomca skončiť nájom na určitý čas skôr?

Výpoveďou len z troch dôvodov: ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si priestor najal, ak sa priestor bez jeho zavinenia stane nespôsobilým na dohovorené užívanie, alebo ak prenajímateľ hrubo porušuje povinnosti podľa § 5 ods. 1 (§ 9 ods. 3). Inak zostáva dohoda s prenajímateľom. Ak nájomca môže priestor užívať len obmedzene preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti, má nárok na pomernú zľavu z nájomného (§ 8), čo niekedy vyrieši spor bez skončenia nájmu.

Čo môže prenajímateľ urobiť, keď nájomca neplatí?

Ak nájomca mešká s nájomným alebo s platbami za služby o viac ako jeden mesiac, môže prenajímateľ písomne vypovedať aj nájom na určitý čas (§ 9 ods. 2 písm. b)); nájom na neurčitý čas môže vypovedať aj bez dôvodu (§ 10). Popri dlžnej sume má podľa Občianskeho zákonníka právo na úroky z omeškania (§ 517 ods. 2), ktoré sú o päť percentuálnych bodov vyššie ako základná úroková sadzba ECB platná k prvému dňu omeškania (§ 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z.). Ak ide o vzťah medzi podnikateľmi pri ich podnikaní, spravuje sa Obchodným zákonníkom (§ 261 ods. 1): úroky z omeškania sú vo výške dohodnutej v zmluve, a ak dohodnutá nebola, v sadzbe podľa nariadenia vlády (§ 369), ktorú si overte. Dlh možno uspokojiť aj zo zábezpeky, ak ju zmluva na to určuje.

Platí sa z nájmu nebytových priestorov DPH?

Ak prenajímateľ nie je platiteľom DPH, nie. Ak ním je, nájom nehnuteľnosti je od dane oslobodený, s výnimkou napríklad nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel (§ 38 ods. 3 zákona č. 222/2004 Z. z.). Platiteľ, ktorý prenajíma zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom oslobodený nebude, ak nejde o byt, rodinný dom, nebytový priestor určený na bývanie alebo ubytovanie ani apartmán v bytovom dome (§ 38 ods. 5), a potom k nájomnému daň pripočíta. Nájomcovi, ktorý nepodniká, nájom zdaniť nemôže. Samotný prenájom nebytových priestorov je živnosťou len vtedy, ak sa popri ňom poskytujú aj iné než základné služby (§ 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb.).

Môže nájomca v priestore mať sídlo firmy alebo ho dať do podnájmu?

Do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa a vždy len na určitý čas (§ 6 ods. 1); podnájomca má rovnaké práva a povinnosti podľa § 5 ako nájomca (§ 6 ods. 2). Súhlas možno dať priamo v zmluve, čo formulár umožňuje zaškrtnutím. Podnájom bez súhlasu je výpovedným dôvodom aj pri nájme na určitý čas (§ 9 ods. 2 písm. g)). Súhlas s umiestnením sídla vzor dáva ako zmluvné dojednanie; ak od vás registrový súd alebo iný úrad vyžaduje samostatnú listinu, použite súhlas vlastníka s umiestnením sídla.

Právna úprava

Súvisiace dokumenty

Strojovo čitateľná schéma tohto dokumentu: najomna-zmluva-na-nebytove-priestory.json

Upozornenie: Nejde o poskytovanie právnych služieb podľa zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii - to je podľa § 1 ods. 2 činnosť vykonávaná sústavne a za odmenu, čo tieto vzory nespĺňajú. Vzor slúži ako všeobecná predloha a nemusí zodpovedať vašej konkrétnej situácii. V zložitejších prípadoch sa poraďte s advokátom.